Wat het kopen van een huis in Spanje als niet-ingezetene echt kost: belastingen en kosten

Wanneer u een prijs voor een woning aan de Costa Blanca vastlegt, is het verleidelijk te denken dat dat bedrag is wat u gaat betalen. Dat is niet zo. Boven op de prijs komen belastingen en kosten die bij een bestaande woning rond de 10-12 % van de waarde bedragen — en die u moet hebben begroot VOORDAT u de arras (aanbetaling) ondertekent, niet pas ontdekt bij de notaris.

Ik neem u stap voor stap mee, met de in 2026 geldende tarieven, langs wat u bij de aankoop betaalt: de aankoopbelasting (ITP bij een bestaande woning, of btw plus AJD bij nieuwbouw), de notaris, het Registro de la Propiedad (kadaster/eigendomsregister) en de gestoría (administratiekantoor). En één kernpunt dat vrijwel al mijn buitenlandse cliënten verrast: de belasting wordt niet berekend over de afgesproken prijs, maar over de valor de referencia (referentiewaarde) van het Kadaster. Laten we daar beginnen, want het verandert het budget.

Een geruststellende verduidelijking: deze aankoopkosten zijn DEZELFDE voor ingezetenen en niet-ingezetenen. Buitenlander zijn of buiten Spanje wonen maakt de aankoop niet duurder. Uw fiscale woonplaats heeft gevolgen voor andere zaken — de inhouding van 3 % wanneer u ooit verkoopt, of uw jaarlijkse IRNR-verplichtingen —, maar niet voor de belastingen van het kopen.

De eerste verrassing: u wordt belast over de referentiewaarde, niet over de prijs

Sinds 2022 is de heffingsgrondslag voor ITP en AJD op onroerend goed de valor de referencia (referentiewaarde) die de Directoraat-generaal van het Kadaster aan elk pand toekent (art. 10 van de geconsolideerde ITP- en AJD-wet, in de redactie van de fraudebestrijdingswet Ley 11/2021). De regel is eenvoudig maar belangrijk: de HOOGSTE van de referentiewaarde en de prijs (of aangegeven waarde) wordt genomen. Is de referentiewaarde hoger dan wat u betaalt, dan wordt u belast over de referentiewaarde, niet over de prijs.

Daarom is mijn eerste advies altijd hetzelfde: raadpleeg de referentiewaarde van het pand op het digitale portaal van het Kadaster (Sede Electrónica del Catastro) VOORDAT u koopt. Het is gratis en het zegt u over welk bedrag u de belasting werkelijk betaalt. Is de referentiewaarde boven de markt opgeblazen, dan kan hij worden aangevochten — maar u betaalt eerst en vordert daarna terug, dus het is veel beter dit vooraf te weten. Ik wijd een heel artikel aan hoe u hem aanvecht; hier houdt u de gedachte vast: begroot op de referentiewaarde, niet op de prijs.

Bestaande woning: de ITP

Koopt u een bestaande woning (niet de eerste levering van de projectontwikkelaar), dan betaalt u de overdrachtsbelasting Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). In de Comunitat Valenciana daalt het algemene tarief vanaf 1 juni 2026 naar 9 % voor panden tot 1.000.000 € en stijgt het naar 11 % wanneer de waarde van het pand 1.000.000 € overschrijdt (Ley 13/1997 van de Generalitat, in de redactie van de Ley 5/2025 van 30 mei). Voor een gemiddelde woning aan de Costa Blanca rekent u dus op 9 % van de referentiewaarde.

Er bestaan verlaagde tarieven van 8 % en 4 % in de Comunitat Valenciana, maar die zijn voorbehouden aan de hoofdverblijfplaats en zeer specifieke profielen (jonge kopers, sociale woningbouw, kinderrijke gezinnen, handicap). Voor een buitenlandse koper die een tweede woning verwerft, gelden die tarieven niet: voor u geldt het algemene tarief, 9 % (en 11 % als de waarde van het pand 1.000.000 € overschrijdt). Laat u geen 8 % aansmeren waar u geen recht op heeft.

Nieuwbouw: btw plus AJD

Koopt u rechtstreeks bij de projectontwikkelaar een nieuwbouwwoning (eerste levering), dan betaalt u geen ITP: u betaalt btw. De nieuwbouwwoning wordt belast tegen 10 % btw (art. 91 van de Ley 37/1992), een landelijke belasting die in heel Spanje gelijk is. En die aan btw onderworpen akte draagt bovendien de zegelrechtbelasting Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): in de Comunitat Valenciana bedraagt het algemene tarief 1,4 % sinds 1 juni 2026.

Dit is het onderscheid dat de meeste verwarring veroorzaakt: bij nieuwbouw betaalt u btw 10 % + AJD 1,4 %; bij een bestaande woning betaalt u ITP en is GEEN AJD verschuldigd over de aankoop (de twee zijn onverenigbaar bij de overdracht). Financiert u met een hypotheek, dan wordt de AJD van de leningsakte van rechtswege door de bank gedragen, niet door u. Het loont te weten in welk vakje uw aankoop valt, want de belastingrekening verandert.

Notaris, eigendomsregister en gestoría

Bij de belasting komen drie afsluitkosten. De notaris die de akte verlijdt, past een landelijk gereglementeerd tarief toe (RD 1426/1989): het kost in Calpe evenveel als waar dan ook in Spanje en wordt berekend over de in de akte vermelde waarde. De inschrijving in het Registro de la Propiedad volgt een ander landelijk en gereglementeerd tarief (RD 1427/1989). Als orde van grootte zit de notaris voor een gemiddelde woning meestal rond enkele honderden euro's en het register iets minder — maar het exacte bedrag hangt af van de waarde, het aantal panden en de afschriften: vraag altijd een offerte bij de betrokken notaris en beschouw het niet als een vast bedrag.

De gestoría is een ander verhaal: die heeft GEEN gereglementeerd tarief, het is een vrije marktprijs. Doorgaans verzorgt zij het afdragen van de belasting, het indienen van de akte bij het register en de coördinatie met de bank als er een hypotheek is. Het is een nuttige dienst — vooral voor een buitenlandse koper of bij financiering —, maar hij is optioneel en het bedrag is een schatting, geen officiële heffing. Laat niemand het u voorstellen als een vaste, verplichte kostenpost.

En de gemeentelijke meerwaardebelasting?

Het is de vraag die altijd opduikt, dus ik beslecht hem snel: de gemeentelijke meerwaardebelasting (de IIVTNU, plusvalía municipal) wordt betaald door de VERKOPER, niet door de koper, tenzij anders overeengekomen (art. 106 van de geconsolideerde wet op de lokale belastingen). Het is geen kostenpost van uw aankoop. Ik vermeld hem zodat niemand hem in uw fondsenvoorziening verstopt; de berekening en de nuances behandel ik in een apart artikel.

Voordat u iets ondertekent, laat mij de reële totale kosten van uw aankoop met u berekenen: ik controleer de referentiewaarde van het pand, zeg u of het ITP of btw is, tel notaris, register en gestoría erbij op en overhandig u een sluitend budget zonder verrassingen. Dat is het verschil tussen kopen met de rekening klaar en een schrik bij de notaris. Kijkt u naar een woning aan de Costa Blanca, schrijf me dan en we nemen het samen door voordat u de aanbetaling doet.