De valor de referencia van het Catastro: waarom de fiscus niet naar uw prijs kijkt en hoe u die aanvecht

Er is een verrassing die veel buitenlandse kopers en erfgenamen overkomt: wanneer het moment komt om de belasting te betalen, kijkt de fiscus niet naar wat u in de notariële akte heeft gezet. Hij kijkt naar een ander cijfer, de 'valor de referencia' van het Catastro (het Spaanse kadaster). En als dat cijfer hoger is dan wat uw woning werkelijk waard is, betaalt u te veel belasting. Het goede nieuws is dat u dit kunt aanvechten; het slechte, dat het goed en op tijd moet gebeuren.

Wat de valor de referencia is (en waarom het niet uw prijs is)

De valor de referencia werd ingevoerd door de Ley 11/2021, de zogeheten antifraudewet, en is van toepassing sinds 1 januari 2022. Sindsdien vormt hij de heffingsgrondslag van twee belastingen die u rechtstreeks raken: het Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting), dat u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning, en het Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD, de Spaanse erf- en schenkbelasting), dat u betaalt bij een erfenis of een schenking.

Let op dat u het niet verwart met de valor catastral (de kadastrale waarde die op het IBI-aanslagbiljet staat). Dat zijn verschillende dingen. De valor de referencia wordt elk jaar berekend door de Dirección General del Catastro (de directie van het Spaanse kadaster), op basis van de prijzen van de notariële koopovereenkomsten in de omgeving. Het is een per onroerend goed geïndividualiseerde waarde, en daarom kan ik u hier niet 'de uwe' geven: die hangt af van uw perceel en van het jaar.

Waarom het u kan benadelen

De regel is eenvoudig en soms onrechtvaardig: als de valor de referencia hoger is dan de werkelijke prijs van uw onroerend goed, wordt de belasting berekend over dat opgeblazen cijfer en niet over wat u heeft betaald. U betaalt dan belasting over een waarde die niet met de werkelijkheid overeenstemt. Dit komt bijzonder vaak voor in deze gevallen:

• Woningen in slechte staat of die renovatie behoeven, waar de valor de referencia de werkelijke achteruitgang niet weergeeft.
• Onroerende goederen met bijzonderheden (landelijke percelen, met erfdienstbaarheden, met oude niet-aangegeven bouwwerken) die de massale berekening niet meeneemt.
• Aankopen onder de marktprijs (tussen familieleden, wegens urgentie, erfenissen met meerdere erfgenamen) waarbij de werkelijke prijs gerechtvaardigd is maar lager dan de valor de referencia.

Hoe u het aanvecht (en waarom de volgorde van belang is)

Hier komt het deel dat bijna niemand kent: tegen de valor de referencia kunt u NIET rechtstreeks in beroep gaan. U kunt niet aan het Catastro schrijven dat u 'het er niet mee eens bent'. De wet opent voor u slechts twee deuren, en het loont te weten welke voor u geldt:

1. U betaalt de belasting over de valor de referencia (om geen toeslagen op te lopen) en verzoekt daarna om rectificatie van uw zelfaangifte en om teruggave van wat u te veel heeft betaald.
2. Als het de overheid is die u een belastingaanslag oplegt, tekent u tijdig beroep aan tegen die aanslag.

In beide gevallen beslist de belastingdienst na een verplicht advies van de Dirección General del Catastro: het Catastro moet zich dus over uw bezwaar uitspreken. En om te slagen heeft u stevig bewijs nodig: doorgaans een taxatie of een deskundigenrapport waaruit blijkt dat de werkelijke marktwaarde van uw onroerend goed lager is dan de valor de referencia. Zonder bewijs valt er niets te beginnen.

Termijnen: laat het niet voorbijgaan

Rectificatie van de zelfaangifte kan worden aangevraagd binnen de verjaringstermijn — vier jaar —, maar hoe eerder u het bewijs verzamelt en indient, hoe beter. Als u een belastingaanslag van de overheid ontvangt, is de termijn om in beroep te gaan veel korter (meestal één maand), dus laat de envelop niet ongeopend liggen. De meeste bezwaren die verloren gaan, gaan niet verloren omdat ze ongelijk hadden, maar omdat ze te laat kwamen.

Als u een onroerend goed aan de Costa Blanca gaat kopen of erven en de valor de referencia niet strookt met de werkelijkheid, schrijf mij dan voordat u zelfaangifte doet. Ik beoordeel of het loont om aan te vechten, welk bewijs nodig is en via welke weg, zodat u geen euro meer betaalt dan u toekomt.