Vendiste con pérdidas siendo no residente: cómo recuperar el 3 % que te retuvieron

Te cuento una situación que veo muy a menudo en mi despacho de Calp. Un cliente extranjero vende su casa en la costa, a veces por menos de lo que pagó en su día, y en la notaría descubre que el comprador no le entrega todo el precio: se ha quedado un 3 % para ingresarlo en Hacienda. Y la reacción es siempre la misma: «pero si he vendido perdiendo dinero, ¿por qué me retienen un impuesto?».

Es una pregunta lógica, y la respuesta tiene buenas noticias: ese 3 % no es un impuesto definitivo, es un adelanto. Si de verdad vendiste con pérdidas, puedes recuperarlo entero. Pero —y esto es lo importante— no te lo devuelven solo porque lo pidas: hay que demostrarlo bien. Te lo explico paso a paso.

Por qué te retienen el 3 % aunque vendas perdiendo

Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, la ley obliga al comprador a quedarse un 3 % del precio acordado y a ingresarlo directamente en Hacienda. Lo hace con un impreso que se llama modelo 211, y tiene un mes desde la firma para hacerlo. Esto no es opcional: si el comprador no lo retiene, responde él de ese dinero, así que casi siempre lo hace.

Aquí está la clave para entenderlo todo: ese 3 % es un PAGO A CUENTA. Piénsalo como una fianza que Hacienda te pide por adelantado, no como el impuesto final. Hacienda lo retiene «por si acaso» hubiera una ganancia que gravar. El impuesto de verdad —si lo hay— se calcula después, sobre la ganancia real. Y si no hubo ganancia, no hay impuesto que pagar.

Por eso puede pasar lo que te parece injusto: que te retengan un 3 % aunque hayas vendido con pérdidas. La retención se calcula sobre el precio de venta, no sobre tu ganancia. El sistema retiene primero y ajusta después. Y ese «ajuste después» eres tú quien tiene que pedirlo.

¿De verdad hubo pérdida? Así se calcula

Antes de reclamar nada hay que tener clara una cosa: «vender por menos de lo que pagué» no siempre significa «pérdida» a efectos de Hacienda. La ganancia o la pérdida es la diferencia entre dos valores, y cada uno de ellos se compone de varias piezas. Vamos a verlas, porque ahí se juega la partida.

Qué entra en el valor de compra (lo que te costó)

El valor de compra no es solo el precio que pusiste en la escritura cuando compraste. La ley te deja sumarle todo lo que te costó adquirir la casa:

• El precio real que pagaste por la vivienda.
• Los impuestos que pagaste al comprar (el ITP si fue de segunda mano, o el IVA y el AJD si fue obra nueva).
• Los gastos de notaría, registro y, en su caso, la gestoría y el abogado de aquella compra.
• El coste de las mejoras reales que hiciste en la casa (no las reparaciones; luego te explico la diferencia, que es donde está el truco).

Fíjate: cuanto mayor sea correctamente tu valor de compra, mayor es la pérdida (o menor la ganancia). Por eso recuperar las facturas y escrituras antiguas no es burocracia inútil: es dinero.

Qué se resta del valor de venta (lo que recibiste de verdad)

Y al revés con la venta: el valor de transmisión no es el precio bruto de la escritura, sino lo que te quedó de verdad. De ese precio puedes restar los gastos y tributos de la venta que pagaste tú:

• Los gastos de la venta que asumiste como vendedor.
• La comisión de la inmobiliaria, si la pagaste tú.
• La plusvalía municipal: si la pagaste tú como vendedor, puede computar como un menor valor de venta, lo que ayuda a convertir una pequeña ganancia en pérdida o a aumentar la pérdida.

Resultado: si el valor de venta ajustado es menor que el valor de compra ajustado, hay PÉRDIDA y el impuesto a pagar es cero. En ese caso, ese 3 % retenido es íntegramente tuyo y hay que reclamarlo. Solo si hubiera ganancia se aplicaría el tipo del 19 % sobre ella; pero en una venta con pérdida la cuota es cero y esa cifra del 19 % ni entra en juego.

La clave no es la ley, es la PRUEBA

Aquí viene lo más importante de todo el artículo, y donde se cae la mayoría de las devoluciones. La ley está clara: si hay pérdida, recuperas el 3 %. El problema nunca es la ley. El problema es DEMOSTRAR esa pérdida ante Hacienda. Porque Hacienda no se fía de tu palabra: revisa, compara y, si no le cuadra, deniega.

El frente donde más se litiga es la diferencia entre MEJORA y REPARACIÓN, y conviene que la entiendas bien:

• Una MEJORA amplía la casa, la moderniza de forma sustancial o alarga su vida útil (cerrar un porche, ampliar la vivienda, una reforma integral que cambie lo que había). Solo las mejoras reales suman al valor de compra.
• Una REPARACIÓN solo mantiene o repone lo que ya había (pintar, cambiar una caldera averiada, arreglar humedades). Eso NO suma al valor de compra.

Y ojo, que esto no es automático ni siquiera para las mejoras de verdad: aunque tengas una mejora real, Hacienda exige prueba concreta de lo que pagaste. No basta con decir «hice una reforma», ni vale solo con una escritura de obra nueva. Si no aportas facturas y justificantes de pago de los importes realmente satisfechos, te tumban la mejora y, con ella, parte de tu devolución. Lo he visto muchas veces: la pérdida era real, pero el cliente no podía probarla.

Qué documentos necesitas

Cuanto mejor armado esté este expediente desde el principio, más fácil y rápida es la devolución. Cuando falta un documento clave —sobre todo facturas de las mejoras o la escritura de compra antigua— es cuando empiezan los problemas y los retrasos.

Cómo pedir la devolución: el modelo 210 y los plazos

Primero, no confundas los dos impresos, porque es el error más común. El modelo 211 lo presenta el COMPRADOR para ingresar el 3 %. El modelo 210 lo presentas TÚ, el vendedor, para declarar la operación y pedir que te devuelvan ese dinero. Son distintos y los presentan personas distintas.

Con el modelo 210 declaras la venta, demuestras que hubo pérdida (con todo lo que vimos antes) y, como el impuesto a pagar es cero, solicitas la devolución íntegra del 3 % que te retuvieron. Aunque haya pérdida y no toque pagar nada, hay que presentar igualmente este modelo: si no lo presentas, no recuperas el dinero. Hacienda no te lo devuelve de oficio.

Un detalle que mucha gente desconoce: cada inmueble se declara por separado. Si en la misma escritura vendiste la vivienda, una plaza de garaje y un trastero con referencias catastrales distintas, hay que presentar un modelo 210 por cada uno, y no se puede compensar la pérdida de uno con la ganancia de otro. (Cuidado, porque a veces se confunde esto con la novedad de la Orden HAC/56/2024, que permite agrupar en una sola declaración anual los ingresos del ALQUILER; eso es para arrendamientos, no para las ventas, que siguen yendo inmueble por inmueble.)

¿Cuánto se tarda en cobrar? Te lo digo con honestidad: la devolución suele llegar en torno a unos meses desde la venta, pero el plazo concreto depende de cada caso y de si Hacienda decide revisar o no. No te prometo una fecha cerrada porque sería engañarte. Lo que sí te aseguro es que un expediente bien preparado se resuelve mucho antes que uno con documentos a medias.

Errores que cuestan la devolución

• No presentar el modelo 210 pensando que, como hay pérdida, no hay que hacer nada. Sin declaración no hay devolución.
• Reclamar mejoras sin facturas ni justificantes de pago: Hacienda las rechaza y baja tu valor de compra.
• Equivocarse en las fechas o los valores de la escritura al rellenar el 210: un error en una casilla puede acabar en revisión y denegación.
• Meter en una sola declaración la vivienda, el garaje y el trastero cuando tienen referencias catastrales distintas.
• En las casas compradas hace muchos años o por tramos, no separar bien la fecha y el valor de cada parte adquirida.
• Si la casa era de varios propietarios, olvidar que cada copropietario recupera SU parte del 3 % según su porcentaje de titularidad: uno no puede pedir lo del otro.

Si has vendido tu casa en España con pérdidas y te han retenido ese 3 %, escríbeme y lo revisamos juntos. Lo primero es ver los números reales de tu operación; muchas veces la pérdida es mayor de lo que parece cuando sumamos bien todos los gastos. Y a partir de ahí preparamos el modelo 210 con la prueba bien armada, que es la única forma de que recuperes tu dinero sin sustos. Es mi forma de trabajar: primero entender tu caso, después demostrarlo, y solo entonces reclamar.