RECURSOS
Explico, en lenguaje claro, los temas que más preocupan a quien compra, vende o hereda un inmueble en España.
Obra nueva
Si vas a vender una casa en España, los metros que figuran en el Registro y en el Catastro tienen que coincidir con la realidad. Te explico qué es declarar una obra nueva, la diferencia entre hacerlo con licencia o por antigüedad, y cómo regularizarlo todo antes de poner el cartel de «se vende».
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Compraventa
El riesgo más invisible de comprar o vender en España no es un impuesto ni una cláusula: es el tiempo. Una licencia o un certificado que tarda más de lo previsto puede hacer caer una operación. Te explico de qué plazos hablamos, por qué importan y cómo blindar el contrato para que el reloj juegue a tu favor.
Suenan a jerga de abogado, pero son dos de las mejores herramientas para no perder dinero en una compraventa. Te explico, con ejemplos sencillos, qué es una condición suspensiva y una resolutoria, en qué se diferencian de las arras y qué puedes pedir en el Registro para quedarte tranquilo.
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Herencias
Si has perdido a un familiar que tenía bienes en España y tú vives en otro país europeo, el Certificado Sucesorio Europeo es la herramienta que te acredita como heredero en toda la UE. Te explico qué es, qué documentación mínima necesitas para arrancar y cómo se resuelven los casos más típicos.
Impuestos
Cuando tienes o vendes una casa en España sin vivir aquí, se cruzan dos impuestos que la gente confunde a menudo: la plusvalía municipal y el IRNR. Te explico, sin fórmulas imposibles, qué grava cada uno y cómo se calculan hoy — la plusvalía cambió de raíz en 2021.
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Desde 2022, el impuesto que pagas al comprar de segunda mano o al heredar no se calcula sobre lo que pagas, sino sobre el «valor de referencia» que fija el Catastro. Si es más alto que el real, pagas de más. Te explico qué es y, sobre todo, cómo se pelea.
El malentendido que más caro sale al heredar desde fuera: muchos no residentes creen que tienen que pagar el Impuesto de Sucesiones «a tope» porque viven en otro país. No es así. Presentas el Modelo 650 ante la AEAT, pero tienes derecho a la bonificación del 99 % de la Comunitat Valenciana.
Antes de aceptar una herencia hay una pregunta que casi nadie hace y que cambia el resultado: ¿piensas quedarte la casa o venderla? Porque el valor que declaras hoy en la herencia será tu coste mañana, cuando vendas. Y declarar a la ligera puede salir muy caro.
Buscas en internet «cuánto es la plusvalía municipal» y te salen tablas y porcentajes nacionales. Cuidado: eso es solo el marco. El tipo que de verdad pagas y los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal. Te explico qué mira la ley estatal y qué decide el municipio.
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Cuando un no residente vende su casa en España, el comprador está obligado a retenerle un 3 % del precio. Mucha gente cree que es un impuesto perdido, y no lo es: es un anticipo, y a menudo se recupera una buena parte. Te explico qué es, por qué existe y cómo reclamar lo que te corresponde.
Esa factura de la reforma que tienes en un cajón puede valer mucho dinero el día que vendas. Las inversiones y mejoras aumentan el valor de adquisición de tu casa y, con él, bajan la ganancia por la que tributas. Pero hay un matiz que decide todo: no es lo mismo una mejora que una reparación.
La misma casa, el mismo alquiler, pero distinta factura fiscal según dónde vivas. Si resides en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, pagas menos y puedes deducir gastos. Si vives fuera —y eso incluye a los británicos tras el Brexit— el tipo sube y las deducciones desaparecen. Te explico por qué.
El probate británico, el Erbschein alemán, el acte de notoriété francés… cada país tiene su equivalente a nuestra escritura de herencia. Pero para que sirvan en España hay que apostillarlos y traducirlos bien. Te explico quién pone la apostilla, quién puede traducir y cómo evitar que el notario o el Registro te lo rechacen.
Comprar, vender o heredar en España viviendo fuera no es difícil, pero sí está lleno de pequeños atascos que, juntos, pueden tumbar una operación. Te cuento los que veo cada semana en el despacho y, sobre todo, cómo se anticipan para que el tiempo juegue a tu favor.
