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Artículos

Explico, en lenguaje claro, los temas que más preocupan a quien compra, vende o hereda un inmueble en España.

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Obra nueva
Antes de vender en España: por qué tu casa debe coincidir en Catastro, Registro y realidad
Si vas a vender una casa en España, los metros que figuran en el Registro y en el Catastro tienen que coincidir con la realidad. Te explico qué es declarar una obra nueva, la diferencia entre hacerlo con licencia o por antigüedad, y cómo regularizarlo todo antes de poner el cartel de «se vende».
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Compraventa
Empieza antes: cómo los plazos de la Administración pueden tumbar tu compraventa
El riesgo más invisible de comprar o vender en España no es un impuesto ni una cláusula: es el tiempo. Una licencia o un certificado que tarda más de lo previsto puede hacer caer una operación. Te explico de qué plazos hablamos, por qué importan y cómo blindar el contrato para que el reloj juegue a tu favor.
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Compraventa
Tus aliados en una compraventa: la condición suspensiva y la resolutoria explicadas
Suenan a jerga de abogado, pero son dos de las mejores herramientas para no perder dinero en una compraventa. Te explico, con ejemplos sencillos, qué es una condición suspensiva y una resolutoria, en qué se diferencian de las arras y qué puedes pedir en el Registro para quedarte tranquilo.
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Herencias
Heredar en España viviendo fuera: la documentación mínima para empezar un Certificado Sucesorio Europeo
Si has perdido a un familiar que tenía bienes en España y tú vives en otro país europeo, el Certificado Sucesorio Europeo es la herramienta que te acredita como heredero en toda la UE. Te explico qué es, qué documentación mínima necesitas para arrancar y cómo se resuelven los casos más típicos.
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Impuestos
Plusvalía municipal e IRNR: cómo se calculan los impuestos de tu inmueble en España siendo no residente
Cuando tienes o vendes una casa en España sin vivir aquí, se cruzan dos impuestos que la gente confunde a menudo: la plusvalía municipal y el IRNR. Te explico, sin fórmulas imposibles, qué grava cada uno y cómo se calculan hoy — la plusvalía cambió de raíz en 2021.
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Impuestos
El valor de referencia del Catastro: por qué Hacienda no mira tu precio y cómo impugnarlo
Desde 2022, el impuesto que pagas al comprar de segunda mano o al heredar no se calcula sobre lo que pagas, sino sobre el «valor de referencia» que fija el Catastro. Si es más alto que el real, pagas de más. Te explico qué es y, sobre todo, cómo se pelea.
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Herencias
Heredas siendo no residente: presentas el Impuesto de Sucesiones ante el Estado, pero aplicas la bonificación valenciana del 99 %
El malentendido que más caro sale al heredar desde fuera: muchos no residentes creen que tienen que pagar el Impuesto de Sucesiones «a tope» porque viven en otro país. No es así. Presentas el Modelo 650 ante la AEAT, pero tienes derecho a la bonificación del 99 % de la Comunitat Valenciana.
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Herencias
¿Vas a vender lo que heredas? El valor que declaras en la herencia decide tu impuesto al vender
Antes de aceptar una herencia hay una pregunta que casi nadie hace y que cambia el resultado: ¿piensas quedarte la casa o venderla? Porque el valor que declaras hoy en la herencia será tu coste mañana, cuando vendas. Y declarar a la ligera puede salir muy caro.
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Impuestos
Plusvalía municipal: por qué el porcentaje real lo decide el Ayuntamiento, no la ley estatal
Buscas en internet «cuánto es la plusvalía municipal» y te salen tablas y porcentajes nacionales. Cuidado: eso es solo el marco. El tipo que de verdad pagas y los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal. Te explico qué mira la ley estatal y qué decide el municipio.
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Impuestos
El 3 % que te retiene el comprador al vender: qué es y cómo recuperar lo que sobra
Cuando un no residente vende su casa en España, el comprador está obligado a retenerle un 3 % del precio. Mucha gente cree que es un impuesto perdido, y no lo es: es un anticipo, y a menudo se recupera una buena parte. Te explico qué es, por qué existe y cómo reclamar lo que te corresponde.
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Impuestos
Guarda cada factura: cómo las reformas y mejoras reducen tu impuesto cuando vendas
Esa factura de la reforma que tienes en un cajón puede valer mucho dinero el día que vendas. Las inversiones y mejoras aumentan el valor de adquisición de tu casa y, con él, bajan la ganancia por la que tributas. Pero hay un matiz que decide todo: no es lo mismo una mejora que una reparación.
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Impuestos
Si no eres de la UE: por qué pagas más impuestos y no puedes deducir gastos
La misma casa, el mismo alquiler, pero distinta factura fiscal según dónde vivas. Si resides en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, pagas menos y puedes deducir gastos. Si vives fuera —y eso incluye a los británicos tras el Brexit— el tipo sube y las deducciones desaparecen. Te explico por qué.
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Herencias
Tu documentación de herencia extranjera no vale en España tal cual: apostilla y traducción jurada
El probate británico, el Erbschein alemán, el acte de notoriété francés… cada país tiene su equivalente a nuestra escritura de herencia. Pero para que sirvan en España hay que apostillarlos y traducirlos bien. Te explico quién pone la apostilla, quién puede traducir y cómo evitar que el notario o el Registro te lo rechacen.
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Compraventa
Las complicaciones que más frenan un asunto de no residente (y cómo se anticipan)
Comprar, vender o heredar en España viviendo fuera no es difícil, pero sí está lleno de pequeños atascos que, juntos, pueden tumbar una operación. Te cuento los que veo cada semana en el despacho y, sobre todo, cómo se anticipan para que el tiempo juegue a tu favor.
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Compraventa
NIE y cuenta bancaria para no residentes: por dónde empezar antes de comprar
Si vas a comprar una casa en España y vives fuera, dos trámites te van a marcar el ritmo: el NIE y la cuenta bancaria con su certificado de no residencia. Te explico, sin jerga, qué es cada uno, por qué el banco te lo exige y por qué conviene empezarlos antes de firmar las arras, no después.
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Compraventa
Comprar una casa en España sin viajar: el poder notarial y la apostilla, explicados
Vives fuera y no quieres coger un avión solo para firmar ante notario. Se puede: otorgas un poder y alguien firma la compra por ti. Te explico cómo hacerlo bien, por qué dentro de la Unión Europea la apostilla SIGUE siendo necesaria para el poder (sí, aunque te digan lo contrario) y qué mira el notario español para aceptarlo.
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Compraventa
Lo que de verdad cuesta comprar casa en España siendo no residente: impuestos y gastos
El precio que acuerdas con el vendedor no es lo que acabas pagando. Te explico, sin jerga y con los tipos vigentes en 2026 en la Costa Blanca, qué impuestos y gastos se suman a la compra —ITP o IVA, AJD, notaría, registro y gestoría— y por qué el impuesto no se calcula sobre el precio, sino sobre el valor de referencia del Catastro.
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Impuestos
El Modelo 210 año a año: el impuesto que pagas por tener casa en España siendo no residente
Tienes una casa en la Costa Blanca, no la alquilas, no vives aquí… y aun así Hacienda espera una declaración tuya cada año. Es el Modelo 210 y la llamada renta imputada. Te explico qué pagas, cuánto, y el cambio de plazo de 2026 que conviene tener en el radar para que no te llegue una carta de la Agencia Tributaria.
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Impuestos
El certificado de residencia fiscal: cómo tributar al 19 % en vez de al 24 %
Dos vecinos con el mismo piso en la Costa Blanca pueden pagar tipos distintos en su impuesto de no residentes: uno el 19 % y otro el 24 %. La diferencia muchas veces es un solo papel. Te explico qué es el certificado de residencia fiscal, quién lo emite, cuándo te baja el tipo y por qué no es el mismo certificado que te pidió la Policía para abrir la cuenta.
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Compraventa
Comprar para alquilar: el alquiler turístico en la Comunitat Valenciana y sus licencias
Muchos compran en la Costa Blanca pensando en alquilar a turistas, pero el orden correcto es al revés: primero comprobar si ese piso, en ese municipio, puede ser vivienda de uso turístico. Te explico las capas de registro (la autonómica y la estatal, tras el reciente vuelco del Tribunal Supremo), por qué el ayuntamiento manda, y cómo tributa el alquiler siendo no residente. Sin jerga, antes de firmar.
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Impuestos
Brexit y tu casa en España: qué cambió de verdad para los británicos
Si eres británico y tienes una casa en la Costa Blanca, habrás oído de todo sobre el Brexit. Te lo cuento claro y sin alarmismos: comprar y conservar tu vivienda sigue siendo perfectamente posible; lo que cambió es tu fiscalidad como no residente (24 % y sin deducir gastos) y los días que puedes pasar aquí. La golden visa por comprar, además, ya no existe.
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Herencias
Dos fallecimientos, dos herencias: por qué el orden importa (y el impuesto, también)
Cuando fallecen los dos padres o los dos cónyuges en momentos distintos, no hay una herencia: hay DOS. Y eso significa dos veces el Impuesto de Sucesiones. Te explico, sin jerga, por qué ocurre, qué ley rige cada sucesión y cómo la bonificación valenciana cambia el resultado para los no residentes.
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Herencias
Professio iuris: elegir tu ley nacional en el testamento (y por qué NO te baja el impuesto)
Si eres extranjero con una casa en España, puedes elegir que tu herencia se rija por la ley de tu país y no por las legítimas españolas. Se llama professio iuris. Te explico cómo se hace, para qué sirve de verdad y un matiz que casi nadie te cuenta: cambia quién hereda y cuánto, pero NO cambia el Impuesto de Sucesiones que se paga en España.
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Impuestos
Doble imposición: cómo el convenio de tu país evita que pagues dos veces por tu casa en España
Si tienes una casa en España pero vives en otro país, la pregunta del millón es: ¿voy a pagar impuestos aquí y también allí? Te explico, sin tecnicismos, qué es un convenio de doble imposición, por qué tu inmueble tributa en España, y cómo tu país de residencia evita que pagues dos veces por lo mismo.
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Compraventa
Cédula de habitabilidad en la Comunitat Valenciana: qué necesitas de verdad para vender o alquilar
Mucha gente me pregunta por la «cédula de habitabilidad» de su casa en la Costa Blanca. Te explico por qué en la Comunitat Valenciana ese papel no existe como tal, qué es la declaración responsable de segunda ocupación, y cuándo la necesitas de verdad: para vender, para alquilar y, sobre todo, para dar de alta la luz, el agua o el gas.
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Compraventa
Comprar sobre plano en España: avales, plazos y garantías de tu dinero
Si compras una vivienda sobre plano en España, vas entregando dinero antes de que exista la casa. La ley obliga al promotor a avalar o asegurar cada euro que adelantas, más impuestos e intereses. Te explico cómo funciona esa garantía, qué pasa si la obra se retrasa o no se entrega, y por qué el banco también puede responder.
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Compraventa
Antes de comprar en España: cómo comprobar cargas, embargos y deudas de comunidad
Antes de comprar una casa en España hay que mirar qué «arrastra» el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres y deudas con la comunidad de vecinos. Te explico qué muestra la nota simple y qué no garantiza, hasta dónde te protege el Registro y por qué una casa «sin cargas» puede tener facturas pendientes que acabas pagando tú.
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Impuestos
¿Necesito un representante fiscal en España siendo no residente? Cuándo es obligatorio y cuándo solo conviene
Mucha gente cree que, por tener una casa en España sin vivir aquí, está obligada a nombrar un representante fiscal. Casi nunca es así. Te explico qué es de verdad un representante fiscal, en qué pocos casos la ley te obliga, qué cambió para los residentes en la UE y cuándo, sin estar obligado, te conviene tener a alguien que dé la cara ante Hacienda por ti.
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Impuestos
IBI, basuras y comunidad: las facturas anuales que sorprenden al comprar en España
Comprar la casa es solo el principio: cada año llegan el IBI, la tasa de basuras y la cuota de comunidad. Te explico, sin tecnicismos, qué es cada una, por qué vivir fuera de España no te libra de ninguna y cómo organizarte desde el extranjero para que ningún recibo te pille por sorpresa.
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Impuestos
Vendiste con pérdidas siendo no residente: cómo recuperar el 3 % que te retuvieron
Si has vendido tu casa en España por menos de lo que te costó, el comprador igualmente se quedó un 3 % del precio para Hacienda. Te explico por qué pasa esto, cómo se calcula si de verdad hubo pérdida y cómo recuperar ese dinero con el modelo 210, sin tecnicismos.
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Herencias
El usufructo del viudo en una herencia internacional: cómo se valora y cuánto tributa en España
Cuando fallece uno de los cónyuges, el que queda no siempre se queda con la casa entera: muchas veces hereda el «usufructo», el derecho a usarla de por vida. Te explico qué es ese derecho, cómo lo valora Hacienda con una regla muy concreta, qué pasa cuando el usufructo se acaba y por qué, en una herencia internacional, la ley que decide cuánto recibe el viudo puede ser extranjera aunque el impuesto se pague en España.
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Obra nueva
Comprar una casa en España con piscina o ampliación no declarada: qué asumes y cómo se arregla
Te enamoras de una villa en la Costa Blanca, tiene una piscina preciosa… y resulta que esa piscina no figura en ningún papel. Te explico, sin tecnicismos, qué significa una obra no declarada, por qué hay cuatro situaciones muy distintas y por qué inscribir por antigüedad NO es legalizar. Para que sepas exactamente qué estás comprando antes de firmar.
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Herencias
Desbloquear la cuenta del fallecido en un banco español: qué documentos piden y cuánto se tarda
Fallece un familiar con una cuenta en España y, de repente, el banco la bloquea: ni sacar dinero, ni pagar recibos, ni entrar en la banca online. Te explico por qué lo hace, qué sí puedes pagar mientras tanto, qué papeles exige el banco para soltar el saldo, por qué no lo entrega hasta que se paga el Impuesto sobre Sucesiones y qué cambia cuando la herencia es internacional.
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Herencias
¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo? La división de una herencia con bienes en España
Tres hermanos, una casa en la Costa Blanca y ni una sola forma de ponerse de acuerdo. Es uno de los conflictos que más veo, y la buena noticia es que la ley siempre tiene una salida: nadie está obligado a quedarse atrapado en una herencia. Te explico qué es la comunidad hereditaria, las vías para repartir de la más amable a la más dura, qué pasa cuando la casa no se puede partir y qué cambia si la familia vive en varios países.
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Artículos

Antes de vender en España: por qué tu casa debe coincidir en Catastro, Registro y realidad

Empieza antes: cómo los plazos de la Administración pueden tumbar tu compraventa

Tus aliados en una compraventa: la condición suspensiva y la resolutoria explicadas

Heredar en España viviendo fuera: la documentación mínima para empezar un Certificado Sucesorio Europeo

Plusvalía municipal e IRNR: cómo se calculan los impuestos de tu inmueble en España siendo no residente

El valor de referencia del Catastro: por qué Hacienda no mira tu precio y cómo impugnarlo

Heredas siendo no residente: presentas el Impuesto de Sucesiones ante el Estado, pero aplicas la bonificación valenciana del 99 %

¿Vas a vender lo que heredas? El valor que declaras en la herencia decide tu impuesto al vender

Plusvalía municipal: por qué el porcentaje real lo decide el Ayuntamiento, no la ley estatal

El 3 % que te retiene el comprador al vender: qué es y cómo recuperar lo que sobra

Guarda cada factura: cómo las reformas y mejoras reducen tu impuesto cuando vendas

Si no eres de la UE: por qué pagas más impuestos y no puedes deducir gastos

Tu documentación de herencia extranjera no vale en España tal cual: apostilla y traducción jurada

Las complicaciones que más frenan un asunto de no residente (y cómo se anticipan)

NIE y cuenta bancaria para no residentes: por dónde empezar antes de comprar

Comprar una casa en España sin viajar: el poder notarial y la apostilla, explicados

Lo que de verdad cuesta comprar casa en España siendo no residente: impuestos y gastos

El Modelo 210 año a año: el impuesto que pagas por tener casa en España siendo no residente

El certificado de residencia fiscal: cómo tributar al 19 % en vez de al 24 %

Comprar para alquilar: el alquiler turístico en la Comunitat Valenciana y sus licencias

Brexit y tu casa en España: qué cambió de verdad para los británicos

Dos fallecimientos, dos herencias: por qué el orden importa (y el impuesto, también)

Professio iuris: elegir tu ley nacional en el testamento (y por qué NO te baja el impuesto)

Doble imposición: cómo el convenio de tu país evita que pagues dos veces por tu casa en España

Cédula de habitabilidad en la Comunitat Valenciana: qué necesitas de verdad para vender o alquilar

Comprar sobre plano en España: avales, plazos y garantías de tu dinero

Antes de comprar en España: cómo comprobar cargas, embargos y deudas de comunidad

¿Necesito un representante fiscal en España siendo no residente? Cuándo es obligatorio y cuándo solo conviene

IBI, basuras y comunidad: las facturas anuales que sorprenden al comprar en España

Vendiste con pérdidas siendo no residente: cómo recuperar el 3 % que te retuvieron

El usufructo del viudo en una herencia internacional: cómo se valora y cuánto tributa en España

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Desbloquear la cuenta del fallecido en un banco español: qué documentos piden y cuánto se tarda

¿Y si los herederos no se ponen de acuerdo? La división de una herencia con bienes en España