IMPUESTOS · RETENCIÓN DEL 3 %
El 3 % que te retiene el comprador al vender: qué es y cómo regularizar la retención
Por Moisés Vicens i Francés27 de junio de 20267 min de lectura
Cuando un no residente vende su casa en España, el comprador está obligado a retenerle un 3 % del precio. Es un anticipo, no un impuesto perdido, y puede regularizarse en la declaración. Te explico qué es, por qué existe y cómo regularizarlo.
En la venta de una casa por un no residente intervienen varios actores que «retienen» o piden dinero: el comprador, su banco y la gestoría que tramita la operación. Es frecuente confundir las distintas cantidades retenidas. Vamos a poner orden, empezando por la pieza más importante: la retención del 3 %.
La retención del 3 %: qué es y por qué existe
Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio de la compraventa e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211. No es un cobro del comprador: es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor no residente tendrá que liquidar por la ganancia (el IRNR). Es una garantía para Hacienda de que ese impuesto se va a pagar, aunque el vendedor viva fuera.
Es un anticipo, no el impuesto final
Conviene tener en cuenta que ese 3 % es un anticipo, no la cuenta final. La ganancia de la venta tributa al 19 % para no residentes. Si el 19 % de tu ganancia real es menor que el 3 % que te retuvieron, la diferencia te la devuelven: se solicita presentando el Modelo 210 después de la venta. Puede ocurrir, por ejemplo, cuando se ha ganado poco o se ha vendido con pérdidas.
Qué son las provisiones de fondos de la gestoría
Además del 3 % fiscal, en la operación pueden aparecer otras «retenciones» que no son impuestos: provisiones de fondos que pide la gestoría del comprador o del banco para cubrir gastos (notaría, registro, su propia minuta). Eso es legítimo, pero no es lo mismo que el impuesto, y conviene que esté justificado y desglosado. No mezcles una cosa con otra: el 3 % va a Hacienda; las provisiones, a cubrir gastos.
Lo que tienes que vigilar
- Que el comprador ingrese de verdad el 3 % con el Modelo 211 (pídele justificante).
- Que el 3 % se calcule sobre el precio correcto, no sobre una cifra inflada.
- Que se reclame la devolución del exceso con el Modelo 210 si tu impuesto real es menor.
- Que las provisiones de la gestoría estén desglosadas y justificadas, y se te devuelva lo no gastado.
Si el comprador no ingresa el 3 %
Hay un riesgo que conviene conocer: si el comprador no practica la retención o no la ingresa, el propio inmueble queda afecto al pago de la cantidad menor entre esa retención y el impuesto que realmente corresponda al vendedor. Es decir, el problema puede perseguir a la casa y a quien la compra. Por eso controlar bien esta pieza protege a las dos partes, no solo al vendedor.
Si vas a vender tu inmueble en la Costa Blanca siendo no residente y necesitas asesoramiento, puedes contactarme. Puedo calcular la ganancia y tramitar el Modelo 210 si procede.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la retención del 3 % al vender?
Es el 3 % del precio que el comprador está obligado a retener al vendedor no residente e ingresar en Hacienda con el Modelo 211, como pago a cuenta del IRNR que el vendedor debe por la ganancia de la venta.
¿Es un impuesto o un anticipo?
Un anticipo. El impuesto final es el 19 % de la ganancia. Si ese 19 % es menor que el 3 % retenido, la diferencia se recupera presentando el Modelo 210 tras la venta.
¿Cómo recupero lo que me han retenido de más?
Presentando el Modelo 210 después de la venta, en el que se declara la ganancia real y se solicita la devolución del exceso retenido. Conviene hacerlo bien y en plazo para no perder ese dinero.
¿La gestoría del banco puede retenerme dinero?
Puede pedir provisiones de fondos para cubrir gastos de la operación, pero eso no es un impuesto ni la retención del 3 %. Debe estar justificado y desglosado, y devolverse lo que no se gaste.
¿Qué pasa si el comprador no ingresa el 3 %?
El inmueble queda afecto al pago de la cantidad menor entre ese 3 % y el impuesto que realmente corresponda al vendedor, lo que supone un riesgo para el comprador. Por eso conviene controlar que la retención se practique e ingrese correctamente.
Base legal y fuentes oficiales
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