El 3 % que te retiene el comprador al vender: qué es y cómo recuperar lo que sobra

En la venta de una casa por un no residente intervienen varios actores que «retienen» o piden dinero: el comprador, su banco y la gestoría que tramita la operación. Es fácil hacerse un lío y dar por perdido un dinero que, en realidad, se puede recuperar. Vamos a poner orden, empezando por la pieza más importante: la retención del 3 %.

La retención del 3 %: qué es y por qué existe

Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3 % del precio de la compraventa e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211. No es un capricho ni un cobro del comprador: es un pago a cuenta del impuesto que el vendedor no residente tendrá que liquidar por la ganancia (el IRNR). Es una garantía para Hacienda de que ese impuesto se va a pagar, aunque el vendedor viva fuera.

Es un anticipo, no el impuesto final

Aquí está la clave que mucha gente no aprovecha. Ese 3 % es un anticipo, no la cuenta final. La ganancia de la venta tributa al 19 % para no residentes. Si el 19 % de tu ganancia real es menor que el 3 % que te retuvieron, la diferencia te la devuelven: se solicita presentando el Modelo 210 después de la venta. Es muy frecuente —sobre todo cuando se ha ganado poco o se ha vendido con pérdidas— y, sin embargo, mucha gente no lo reclama y deja ese dinero en Hacienda.

Cuidado con la gestoría del banco

Además del 3 % fiscal, en la operación pueden aparecer otras «retenciones» que no son impuestos: provisiones de fondos que pide la gestoría del comprador o del banco para cubrir gastos (notaría, registro, su propia minuta). Eso es legítimo, pero no es lo mismo que el impuesto, y conviene que esté justificado y cuadrado al céntimo. No mezcles una cosa con otra: el 3 % va a Hacienda; las provisiones, a cubrir gastos.

Si el comprador no ingresa el 3 %

Hay un riesgo que conviene conocer: si el comprador no practica la retención o no la ingresa, el propio inmueble queda afecto al pago de ese importe. Es decir, el problema puede perseguir a la casa y a quien la compra. Por eso controlar bien esta pieza protege a las dos partes, no solo al vendedor.

Si vas a vender tu inmueble en la Costa Blanca siendo no residente, escríbeme antes de firmar. Calculo tu ganancia real, controlo que la retención del 3 % se haga bien y, si te han retenido de más, te tramito la devolución con el Modelo 210. Es dinero tuyo; no tiene por qué quedarse en Hacienda.