Plusvalía municipal e IRNR: cómo se calculan los impuestos de tu inmueble en España siendo no residente

«¿Cuánto voy a pagar de impuestos si vendo mi casa en España?». Es de las primeras preguntas que me hace un cliente no residente, y la respuesta es: depende, porque no hay un impuesto, sino varios que se cruzan. Los dos impuestos principales son la plusvalía municipal y el IRNR. Vamos a separarlos y a ver cómo se calcula cada uno, de forma sencilla.

Tres cosas distintas que no hay que mezclar

• Plusvalía municipal: la cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo urbano durante los años que has sido propietario. Solo al transmitir (venta, herencia, donación).
• IRNR por la ganancia de la venta: lo cobra el Estado por el beneficio que obtienes al vender (diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes).
• IRNR de renta imputada: lo cobra el Estado cada año solo por tener el inmueble, aunque no lo alquiles ni lo vendas.

Los dos primeros aparecen cuando vendes; el tercero, mientras eres dueño. Te los explico por orden.

Plusvalía municipal: cambió en 2021

En 2021 el Tribunal Constitucional anuló la forma de calcularlo (sentencia 182/2021) y el Gobierno lo rehízo con el Real Decreto-ley 26/2021. Las guías anteriores a esa fecha pueden estar desactualizadas. Hoy funciona así.

Primero, lo más importante: si vendes sin haber ganado valor (vendes por igual o menos de lo que te costó el suelo), no pagas plusvalía. Antes se pagaba igual; ahora, si demuestras que no hubo incremento, no hay impuesto. Esto solo te lo aplican si lo acreditas, así que conviene hacerlo bien.

Cuando sí ha habido incremento, la ley te deja elegir entre dos métodos y quedarte con el que resulte más favorable:

Método objetivo (por coeficientes)

Se toma el valor catastral del suelo (no el de toda la vivienda; el recibo del IBI lo separa) y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has sido propietario. Sobre esa base se aplica el tipo del impuesto. Tanto el coeficiente como el tipo los fija cada ayuntamiento dentro de unos máximos que marca la ley estatal.

Método real (plusvalía real)

Se calcula el incremento de valor real del suelo: la diferencia entre lo que te cuesta venderlo y lo que te costó comprarlo, en la parte que corresponde al suelo. Si ese incremento real es menor que el del método objetivo, puedes pedir que se use este, y pagas menos.

IRNR: el impuesto del Estado, en dos momentos

El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) te afecta en dos situaciones distintas: mientras tienes la casa y cuando la vendes.

Mientras la tienes: la renta imputada

Aunque no alquiles la vivienda, la ley considera que tener un inmueble a tu disposición genera una «renta» y hay que declararla cada año (Modelo 210). Se calcula como un porcentaje del valor catastral: el 1,1 % si el valor catastral fue revisado con efectos en el propio año o en los diez anteriores (con reglas transitorias para algunos ejercicios recientes), o el 2 % si no. Sobre esa cantidad se aplica el tipo del IRNR.

Ejemplo orientativo: una vivienda con un valor catastral de 200.000 € cuyo valor se revisó hace pocos años → base imputada 1,1 % = 2.200 € → al tipo del 19 % (residentes en la UE/EEE) salen unos 418 € al año. Es una cifra hipotética para que veas el mecanismo; tu caso depende de tu valor catastral y de tu país de residencia.

Cuando vendes: la ganancia patrimonial y la retención del 3 %

Al vender tributas por la ganancia: la diferencia entre el valor de venta y el de compra (ajustada con gastos e impuestos). Para no residentes, esa ganancia tributa al 19 %. Y hay una pieza clave: el comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (mediante el Modelo 211) como un pago a cuenta de tu impuesto.

Esa retención del 3 % es un anticipo, no el impuesto final. Si el 19 % de tu ganancia real es menor que el 3 % retenido, te devuelven la diferencia: si procede, puede solicitarse la devolución presentando el Modelo 210 después de la venta.

Visión de conjunto antes de vender

Cuando vendes siendo no residente, en la misma operación se cruzan: la plusvalía municipal (Ayuntamiento), la ganancia del IRNR al 19 % (Estado) y la retención del 3 % que practica el comprador. Y si el año de la venta aún no habías declarado la renta imputada, también hay que declararla. Parece complejo, y por eso conviene tenerlo calculado antes de firmar, no después.

Si estás pensando en vender —o ya eres propietario y quieres saber qué te toca pagar cada año—, puedo calcular estos impuestos si lo necesitas: plusvalía con la ordenanza de Calp, IRNR según tu país y la recuperación del 3 % si procede.