Empieza antes: cómo los plazos de la Administración pueden tumbar tu compraventa

Hay un riesgo en las compraventas del que casi nadie habla hasta que lo sufre: el tiempo. No el precio, no los impuestos, no la letra pequeña. El tiempo. Una licencia que se retrasa, un certificado que no llega, una nota del Registro que tarda más de lo previsto… y de repente una operación que estaba cerrada se tambalea.

Lo veo sobre todo con clientes extranjeros, que vienen de países donde la Administración funciona a otro ritmo. La buena noticia es que este riesgo se gestiona. Y la clave es una sola palabra: anticiparse.

El plazo administrativo: el riesgo que no se ve

Cuando compras o vendes un inmueble, la operación no depende solo de ti y de la otra parte. Depende también de organismos públicos que tienen sus propios tiempos: el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad, el Catastro, a veces Hacienda. Y esos tiempos no siempre encajan con las prisas de un comprador que quiere firmar.

La ley intenta poner orden. La Ley 39/2015, que regula cómo actúa la Administración, obliga a que esta resuelva y te conteste dentro de un plazo. Como regla general, ese plazo máximo no puede pasar de seis meses, salvo que una ley diga otra cosa; y si la norma no fija ninguno, son tres meses. El problema es que «tener un plazo» no significa que siempre se cumpla, y ahí es donde aparecen los sustos.

Ejemplos típicos que frenan una operación

• Licencias urbanísticas: si la casa necesita una licencia (de obra, de segregación, de primera ocupación), su tramitación tiene plazos que pueden alargarse según el ayuntamiento y la carga de trabajo.
• Certificados: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificados técnicos para declarar una obra… cada uno depende de un tercero y de un calendario.
• Notas y certificaciones registrales: una nota simple actualizada o una certificación del Registro pueden tardar más de lo que crees en momentos de mucha demanda.
• Trámites previos del comprador no residente: el NIE o la apertura de cuenta bancaria también marcan el reloj.

El silencio administrativo: cuidado con darlo por bueno

Quizá hayas oído que «si la Administración no contesta, se entiende que sí». Es verdad a medias. Por regla general, cuando pides algo y la Administración no resuelve a tiempo, la ley considera que tu solicitud se ha estimado (el llamado silencio positivo). Pero hay excepciones importantes, y una te afecta de lleno en una compraventa.

En materia de urbanismo, la ley es tajante: no se pueden adquirir por silencio facultades o derechos que vayan en contra de la ordenación urbanística. Es decir, si pides una licencia que no encaja con el planeamiento, el silencio NO te la concede. Por eso es peligrosísimo comprar dando por hecho que «una licencia saldrá sola». Puede no salir nunca.

Por qué empezar antes te ahorra dinero (y disgustos)

Un contrato de compraventa suele fijar una fecha para firmar ante notario. Si esa fecha llega y un trámite todavía está en marcha, alguien incumple. Y un incumplimiento puede costar caro: la pérdida de la señal, una indemnización, o la operación entera cayéndose. La inmensa mayoría de estas situaciones se evitan empezando los trámites con margen, antes de comprometer fechas.

Mi forma de trabajar es justamente esa: antes de que firmes nada, identifico qué trámites dependen de la Administración, cuánto pueden tardar de forma realista y cuáles conviene poner en marcha ya. Prevenir es muchísimo más barato que reparar.

Cómo se blinda el contrato

Aquí está la herramienta clave, y le dedico un artículo propio: las condiciones. Un contrato bien hecho puede sujetar su eficacia a que se obtenga una licencia o un certificado (condición suspensiva), o prever que se deshaga sin penalización si ese trámite no llega a tiempo (condición resolutoria). Así, si la Administración se demora, no pierdes la señal ni quedas atrapado en una operación imposible.

Si estás a punto de comprar o vender en la Costa Blanca y hay algún trámite administrativo de por medio, escríbeme antes de firmar. Revisamos qué depende de la Administración y lo dejamos previsto en el contrato. Es la diferencia entre que el tiempo juegue a tu favor o en tu contra.