Empieza antes: cómo los plazos de la Administración pueden comprometer tu compraventa

Un riesgo frecuente en las compraventas es el calendario de los trámites. Una licencia que se retrasa, un certificado que no llega, una nota del Registro que tarda más de lo previsto… y una operación que estaba cerrada se tambalea.

Los clientes extranjeros pueden no estar familiarizados con los plazos de los trámites en España. La buena noticia es que este riesgo se gestiona. Y la clave es anticiparse.

El plazo administrativo: el riesgo que no se ve

Cuando compras o vendes un inmueble, la operación no depende solo de ti y de la otra parte. Depende también de organismos públicos que tienen sus propios tiempos: el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad, el Catastro, a veces Hacienda. Y esos tiempos no siempre encajan con las prisas de un comprador que quiere firmar.

La ley intenta poner orden. La Ley 39/2015, que regula cómo actúa la Administración, obliga a que esta resuelva y te conteste dentro de un plazo. Como regla general, ese plazo máximo no puede pasar de seis meses, salvo que una ley diga otra cosa; y si la norma no fija ninguno, son tres meses. El problema es que los plazos pueden superarse en la práctica, y ahí surgen las dificultades.

Ejemplos típicos que frenan una operación

• Licencias urbanísticas: si la casa necesita una licencia (de obra, de segregación, de primera ocupación), su tramitación tiene plazos que pueden alargarse según el ayuntamiento y la carga de trabajo.
• Certificados: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificados técnicos para declarar una obra… cada uno depende de un tercero y de un calendario.
• Notas y certificaciones registrales: una nota simple actualizada o una certificación del Registro pueden tardar más de lo que crees en momentos de mucha demanda.
• Trámites previos del comprador no residente: el NIE o la apertura de cuenta bancaria también marcan el reloj.

El silencio administrativo: cuidado con darlo por bueno

Quizá hayas oído que «si la Administración no contesta, se entiende que sí». Es verdad a medias. Por regla general, cuando pides algo y la Administración no resuelve a tiempo, la ley considera que tu solicitud se ha estimado (el llamado silencio positivo). Pero hay excepciones importantes, y una te afecta de lleno en una compraventa.

En materia de urbanismo, la ley no permite adquirir por silencio facultades o derechos que vayan en contra de la ordenación urbanística. Es decir, si pides una licencia que no encaja con el planeamiento, el silencio no te la concede. Por eso no conviene comprar dando por hecho que «una licencia saldrá sola»: puede no concederse nunca.

Por qué empezar antes puede evitar retrasos y costes

Un contrato de compraventa suele fijar una fecha para firmar ante notario. Si esa fecha llega y un trámite todavía está en marcha, alguien incumple. Y un incumplimiento puede costar caro: la pérdida de la señal, una indemnización, o la operación entera cayéndose. Muchas de estas situaciones pueden evitarse empezando los trámites con margen, antes de comprometer fechas.

Mi forma de trabajar es justamente esa: antes de que firmes nada, identifico qué trámites dependen de la Administración, cuánto pueden tardar de forma realista y cuáles conviene poner en marcha ya. Prevenir suele resultar más económico que reparar.

Cómo prever estos plazos en el contrato

Una herramienta habitual, a la que dedico un artículo propio, son las condiciones. Un contrato bien hecho puede sujetar su eficacia a que se obtenga una licencia o un certificado (condición suspensiva), o prever que se deshaga, según lo pactado, si ese trámite no llega a tiempo (condición resolutoria). Así, si la Administración se demora, puede evitarse perder la señal o quedar atrapado en una operación imposible.

Si estás a punto de comprar o vender en la Costa Blanca y hay algún trámite administrativo de por medio y necesitas asesoramiento antes de firmar, puedes contactarme.