Lo que de verdad cuesta comprar casa en España siendo no residente: impuestos y gastos

Cuando cierras el precio de una casa en la Costa Blanca, es fácil pensar que ese número es lo que vas a pagar. No lo es. Encima del precio se montan unos impuestos y gastos que, en una vivienda de segunda mano, rondan el 10-12 % del valor, y conviene tenerlos presupuestados ANTES de firmar las arras, no descubrirlos en la notaría.

Te explico, paso a paso y con los tipos vigentes en 2026, qué se paga al comprar: el impuesto de la compra (ITP en segunda mano o IVA más AJD en obra nueva), la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría. Y una idea clave que sorprende a casi todos mis clientes extranjeros: el impuesto no se calcula sobre el precio que pactaste, sino sobre el valor de referencia del Catastro. Empecemos por ahí, porque cambia el presupuesto.

Una aclaración que tranquiliza: estos gastos de compra son los MISMOS para residentes y no residentes. Ser extranjero o vivir fuera de España no te encarece la adquisición. La residencia fiscal afecta a otras cosas —la retención del 3 % cuando un día vendas, o tus obligaciones anuales por el IRNR—, pero no a los impuestos de comprar.

El primer susto: no tributas sobre el precio, sino sobre el valor de referencia

Desde 2022, la base imponible del ITP y del AJD de los inmuebles es el valor de referencia que la Dirección General del Catastro asigna a cada finca (art. 10 del Texto Refundido del ITP y AJD, en la redacción que le dio la Ley 11/2021 de medidas antifraude). La regla es sencilla pero importante: se toma el MAYOR entre el valor de referencia y el precio (o valor declarado). Si el valor de referencia es más alto que lo que pagas, tributas sobre el valor de referencia, no sobre el precio.

Por eso mi primer consejo siempre es el mismo: consulta el valor de referencia de la finca en la Sede Electrónica del Catastro ANTES de comprar. Es gratis y te dice sobre qué cifra vas a pagar el impuesto realmente. Si el valor de referencia está inflado por encima del mercado, se puede impugnar —pero primero pagas y luego reclamas, así que mejor saberlo de antemano. Dedico un artículo entero a cómo impugnarlo; aquí me quedo con la idea: presupuesta sobre el valor de referencia, no sobre el precio.

Vivienda de segunda mano: el ITP

Si compras una vivienda usada (no es la primera entrega del promotor), pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026, el tipo general baja al 9 % para inmuebles de hasta 1.000.000 € y sube al 11 % cuando el valor del inmueble supera 1.000.000 € (Ley 13/1997 de la Generalitat, en la redacción de la Ley 5/2025, de 30 de mayo). En una vivienda media de la Costa Blanca, por tanto, cuentas con un 9 % sobre el valor de referencia.

Existen tipos reducidos del 8 % y del 4 % en la Comunitat Valenciana, pero están reservados a la vivienda habitual y a perfiles muy concretos (compradores jóvenes, vivienda protegida, familias numerosas, discapacidad). Para el comprador extranjero que adquiere una segunda residencia esos tipos no aplican: lo tuyo es el tipo general, el 9 % (y el 11 % si el valor del inmueble supera 1.000.000 €). No te dejes vender un 8 % que no te corresponde.

Obra nueva: IVA más AJD

Si compras directamente al promotor una vivienda de nueva construcción (primera entrega), no pagas ITP: pagas IVA. La vivienda nueva tributa al 10 % de IVA (art. 91 de la Ley 37/1992), un impuesto estatal igual en toda España. Y, además, esa escritura sujeta a IVA lleva el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): en la Comunitat Valenciana el tipo general es del 1,4 % desde el 1 de junio de 2026.

Esta es la diferencia que más confunde: en la obra nueva pagas IVA 10 % + AJD 1,4 %; en la segunda mano pagas ITP y NO se paga AJD por la compraventa (son incompatibles en la transmisión). Si financias con hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo lo asume el banco por ley, no tú. Conviene tener clara la casilla en la que cae tu compra, porque la factura fiscal cambia.

Notaría, Registro y gestoría

Al impuesto se suman tres gastos del cierre. La notaría que autoriza la escritura aplica un arancel reglado a nivel nacional (RD 1426/1989): cuesta lo mismo en Calpe que en cualquier punto de España, y se calcula sobre el valor escriturado. La inscripción en el Registro de la Propiedad sigue otro arancel también nacional y reglado (RD 1427/1989). Como órdenes de magnitud, para una vivienda media la notaría suele moverse en unos cientos de euros y el Registro algo menos, pero la cifra exacta depende del valor, del número de fincas y de las copias: pídela siempre como presupuesto a la notaría concreta, no la des por cerrada.

La gestoría es harina de otro costal: NO tiene arancel, es un precio libre de mercado. Suele encargarse de liquidar el impuesto, presentar la escritura en el Registro y coordinar con el banco si hay hipoteca. Es un servicio útil —sobre todo para un comprador extranjero o cuando hay financiación—, pero es opcional y su importe es una estimación, no una tasa oficial. Que nadie te lo presente como un gasto obligatorio cerrado.

¿Y la plusvalía municipal?

Es la duda que aparece siempre, así que la despejo rápido: la plusvalía municipal (el IIVTNU) la paga el VENDEDOR, no el comprador, salvo que se pacte lo contrario (art. 106 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales). No es un coste de tu compra. La menciono para que no te la cuelen en tu provisión de fondos; el cálculo y sus matices los trato en otro artículo.

Antes de firmar nada, déjame calcular contigo el coste total real de tu compra: miro el valor de referencia de la finca, te digo si es ITP o IVA, sumo notaría, Registro y gestoría, y te entrego un presupuesto cerrado sin sorpresas. Es la diferencia entre comprar con la cuenta hecha y llevarte un susto en la notaría. Si estás mirando casa en la Costa Blanca, escríbeme y lo vemos antes de que pongas la señal.