COMPRAVENTA · GUÍA PRÁCTICA
Las complicaciones que más frenan un asunto de no residente (y cómo se anticipan)
Por Moisés Vicens i Francés27 de junio de 20268 min de lectura
Comprar, vender o heredar en España viviendo fuera no es difícil, pero sí está lleno de pequeños obstáculos que, acumulados, pueden retrasar o comprometer una operación. Te cuento los más frecuentes y, sobre todo, cómo se anticipan para reducir el riesgo de retrasos.
Lo que para alguien que vive en España es un trámite de rutina, para un cliente extranjero puede convertirse en un proceso con muchos pasos. No porque sea difícil, sino porque son muchas piezas pequeñas que dependen de terceros —administraciones, bancos, registros, los dos países— y que, si no se ordenan a tiempo, acaban coincidiendo con la fecha de firma. Te resumo las complicaciones que más veo y cómo se gestionan.
Los obstáculos más frecuentes
- El NIE y la cuenta bancaria: el NIE es necesario para firmar y, en la práctica, también suele serlo la cuenta bancaria, y sacarlos desde fuera lleva su tiempo.
- El poder notarial para no tener que viajar: hay que otorgarlo y apostillarlo antes, no el día de la firma.
- El valor de referencia del Catastro: el impuesto se calcula sobre él, no sobre tu precio, y a veces conviene impugnarlo.
- La retención del 3 % en la venta: un anticipo del IRNR que puede regularizarse en la declaración.
- La plusvalía municipal: depende de la ordenanza de cada ayuntamiento, no de una tabla nacional.
- La documentación de herencia extranjera: apostillas y traducciones juradas que hay que preparar con margen.
- Los plazos de la Administración: licencias, certificados y notas registrales que tardan más de lo previsto.
- Las facturas de reformas y mejoras: la prueba que reduce tu impuesto al vender.
- El convenio de doble imposición de tu país, que cambia lo que pagas según dónde residas.
Cada uno de estos puntos tiene su propio artículo donde lo explico a fondo. Aquí lo que quiero que veas es el patrón: normalmente cada uno es abordable por separado; el riesgo está en que se acumulen y aparezcan tarde.
El hilo común: el tiempo y la información
Casi todas estas complicaciones tienen el mismo origen y la misma solución. El origen: trámites que dependen de un tercero al que no controlas y que tienen sus propios plazos. La solución: empezar antes y saber qué preguntar. Quien se anticipa reduce el riesgo de retrasos.
Recomendación general
- Antes de firmar o de aceptar una herencia, identifica qué trámites dependen de terceros (administración, banco, registro, tu país).
- Ponlos en marcha cuanto antes, no cuando ya hay una fecha de firma comprometida.
- Deja por escrito en el contrato qué pasa si un trámite se retrasa (es lo que hacen las condiciones suspensivas y resolutorias).
- Anticiparse suele resultar más económico que reparar una operación caída.
Si estás a punto de comprar, vender o heredar en la Costa Blanca y vives fuera de España, si lo deseas, puedes consultarme antes de fijar fechas. Repasamos juntos qué piezas dependen de terceros, cuánto pueden tardar de forma realista y cuáles conviene poner en marcha ya. Mi forma de trabajar es esa: primero entender tu caso, después prevenir, y solo entonces actuar.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que viajar a España para comprar, vender o heredar?
En la mayoría de los casos, no. Con un poder notarial otorgado en tu país y apostillado, puedo representarte en notaría, Registro, Hacienda y bancos, y gestionar la operación de principio a fin sin que te desplaces.
¿Cuál es un error frecuente de un no residente?
Comprometer una fecha de firma sin haber puesto en marcha los trámites que dependen de terceros (NIE, licencias, certificados, documentación de herencia). Cuando el trámite se retrasa, la operación puede verse comprometida. Anticiparse reduce ese riesgo.
¿Qué debería tener listo antes de empezar?
Depende del asunto, pero casi siempre: el NIE y, si procede, la cuenta bancaria; el poder notarial apostillado si no vas a venir; y, en herencias, la documentación del país de origen apostillada y traducida. Lo concretamos según tu caso.
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