Comprar para alquilar: el alquiler turístico en la Comunitat Valenciana y sus licencias

Es una de las ideas que más me llegan: «compro un piso cerca del mar y lo alquilo a turistas cuando no lo uso, así se paga solo». La intuición es buena, pero el orden suele estar del revés. Lo primero no es el inmueble, ni los muebles, ni las fotos para el anuncio: lo primero es saber si ESE piso, en ESE municipio concreto, puede destinarse a alquiler turístico. Y eso, hoy, no es un sí automático.

Te explico el mapa completo, paso a paso. Hay una capa autonómica valenciana de registro, una pieza estatal que el Tribunal Supremo acaba de recortar, una pieza municipal que muchas veces decide la partida, y una factura fiscal que como no residente declaras tú. Si entiendes esto antes de comprar, te ahorras la peor de las sorpresas: pagar por una casa contando con una rentabilidad que luego no es legal obtener.

Lo primero de todo: ¿lo permite el municipio?

Aquí está la clave que casi nadie te cuenta cuando te enseñan el piso. La viabilidad de un alquiler turístico no depende solo de la normativa valenciana: depende, en buena medida, del municipio donde está el inmueble. Muchos ayuntamientos de la Costa Blanca —Alicante, Benidorm, Calp, Dénia y otros— están aprobando zonificaciones, límites o moratorias propias que restringen o suspenden las nuevas viviendas de uso turístico en determinadas zonas o edificios. Por eso no puedo decirte «sí, se puede»: hay que revisar la ordenanza y el plan urbanístico (PGOU) vigentes en ese municipio concreto, calle a calle.

Esto no es un trámite menor que se resuelve después. Para inscribir una vivienda de uso turístico hace falta un informe municipal de compatibilidad urbanística que confirme que ese uso está permitido allí (en algunos casos puede sustituirse por documento equivalente de una Entidad Colaboradora Urbanística). Y la reforma valenciana de 2024 ató la emisión de esos informes a que el planeamiento del municipio esté zonificado y contemple expresamente las VUT. Traducido: si el ayuntamiento ha cerrado la puerta en esa zona, el resto de papeles no sirven de nada.

La capa autonómica: el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana

El marco valenciano lo fija la Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad, desarrollada por el Decreto 10/2021. Pero las reglas del juego cambiaron con el Decreto-ley 9/2024, en vigor desde el 8 de agosto de 2024. Conviene tenerlo presente porque es una materia que se mueve deprisa y conviene confirmar el detalle en tu caso. Lo esencial que introdujo esa reforma:

• Concepto más estricto de vivienda de uso turístico (VUT): se considera VUT el inmueble que se cede completo, por tiempo igual o inferior a 10 días seguidos al mismo cliente, con fines turísticos. Alquilar por habitaciones o por periodos más largos sigue otra vía.
• Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, con un código de inscripción, y renovación cada 5 años (las ya inscritas a la fecha de publicación del Decreto-ley —el 7-8-2024— mantienen la validez durante 5 años desde su entrada en vigor, es decir, hasta el 8-8-2029).
• Referencia catastral individualizada y NIF del titular obligatorios; su ausencia es causa de baja.

La inscripción se tramita normalmente por declaración responsable ante Turisme Comunitat Valenciana, acompañando el informe de compatibilidad urbanística del municipio y la documentación de la vivienda (cédula u otro documento que acredite la habitabilidad, según el caso). No es un papel que firmas y olvidas: es un alta que hay que mantener al día.

La capa estatal: qué queda tras la anulación del registro único por el Tribunal Supremo

En 2025 se sumó una capa estatal que conviene explicar bien, porque acaba de cambiar. El Real Decreto 1312/2024 había creado un Registro Único de Arrendamientos a nivel nacional, vinculado al Registro de la Propiedad, con un número de registro sin el cual, en principio, no podía anunciarse el alojamiento en las plataformas (Airbnb, Booking y similares) desde el 1 de julio de 2025. Pues bien: el Tribunal Supremo ha anulado esa pieza. La sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo núm. 620/2026, de 19 de mayo (dictada en el recurso de la Generalitat Valenciana), declaró que el Estado carecía de competencia para crear ese registro único, porque invadía las competencias autonómicas en materia de vivienda y turismo y se superponía a los registros turísticos que las comunidades ya tenían.

¿Qué significa esto en la práctica? Que el número del registro único estatal ya NO es exigible para anunciarte: a esos efectos vale el número de tu registro turístico autonómico (el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana). Ahora bien, no todo el Real Decreto cayó. El Tribunal Supremo mantuvo la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos, como instrumento de coordinación entre administraciones. Y sigue plenamente vigente el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de los alquileres de corta duración, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, que es el marco europeo de ese intercambio de información. Como es una materia que se ha movido mucho en poco tiempo, conviene confirmar el estado exacto en el momento de tu operación.

Y cuando ya alquilas: cómo tributa siendo no residente

Los ingresos de tu alquiler turístico tributan en España por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR), que se declara con el modelo 210 ante la AEAT. El tipo y la posibilidad de deducir gastos dependen de tu país de residencia, así que esa parte conviene calcularla en tu caso concreto. En cuanto al IVA, la regla general es que el alquiler de vivienda turística está exento; solo queda sujeto si prestas servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa periódico, recepción, restauración…). Si tu modelo es de «llaves y poco más», normalmente no hay IVA; si te acercas al servicio de hotel, cambia el escenario.

Comprar para alquilar en la Costa Blanca puede salir muy bien, pero la rentabilidad real empieza por una pregunta legal, no por el precio del metro cuadrado. Antes de firmar nada, déjame estudiar tu caso concreto: reviso el municipio y su normativa, confirmo si la vivienda puede inscribirse como turística y te cuento qué impuestos vas a tener de verdad. Es la forma de comprar con los números bien hechos y sin sustos después.