Begin op tijd: hoe administratieve termijnen uw aan- en verkoop kunnen vertragen of in gevaar brengen

Er is een risico bij aan- en verkopen dat vaak pas ter sprake komt als het zich voordoet: de tijd. Niet de prijs, niet de belastingen, niet de kleine lettertjes. De tijd. Een licencia die vertraging oploopt, een certificaat dat uitblijft, een uittreksel uit het eigendomsregister dat langer duurt dan verwacht… en plotseling wankelt een deal die al afgerond leek.

Ik zie dit vooral bij buitenlandse cliënten, die gewend zijn aan andere termijnen en procedures. Dit risico is in veel gevallen te beheersen. En de sleutel is één woord: anticiperen.

De administratieve termijn: het risico dat u niet ziet

Wanneer u een onroerend goed koopt of verkoopt, hangt de transactie niet alleen af van u en de andere partij. Ze hangt ook af van overheidsinstanties met hun eigen tijdschema's: de gemeente, het Eigendomsregister, het Kadaster, soms de belastingdienst. En die tijdschema's komen niet altijd overeen met de haast van een koper die wil tekenen.

De wet probeert hier orde in te scheppen. De Ley 39/2015 (Spaanse wet op de algemene administratieve procedure), die het functioneren van de overheid regelt, verplicht haar te beslissen en u te antwoorden binnen een termijn. Als algemene regel geldt dat die maximumtermijn zes maanden niet mag overschrijden, tenzij een bijzondere wet iets anders bepaalt; en als er geen termijn is vastgesteld, bedraagt die drie maanden. Het probleem is dat 'een termijn hebben' niet betekent dat die in de praktijk altijd wordt gehaald, en dat is waar de verrassingen opduiken.

Typische voorbeelden die een transactie vertragen

• Stedenbouwkundige vergunningen: als de woning een licencia vereist (bouw-, splitsings- of eerste-bewoning), kan de behandeling ervan uitlopen afhankelijk van de gemeente en haar werklast.
• Certificaten: bewoonbaarheidscertificaat, energieprestatiecertificaat, technische certificaten voor het aangeven van werken… elk hangt af van een derde partij en een eigen planning.
• Uittreksels en certificaten uit het Eigendomsregister: een bijgewerkt uittreksel of een certificaat uit het register kan in periodes van grote vraag langer duren dan u verwacht.
• Voorafgaande formaliteiten voor de niet-ingezeten koper: ook het verkrijgen van het NIE (buitenlands identificatienummer) of het openen van een bankrekening kost tijd.

Het administratieve stilzwijgen: wees voorzichtig dit als akkoord te zien

Misschien heeft u wel gehoord dat 'als de overheid niet antwoordt, het als ja wordt beschouwd'. Dat klopt maar ten dele. Als algemene regel geldt dat wanneer u een aanvraag doet en de overheid niet tijdig beslist, de wet uw aanvraag als goedgekeurd beschouwt (het zogeheten silencio administrativo positivo, of positief administratief stilzwijgen). Maar er zijn belangrijke uitzonderingen, en één ervan raakt u rechtstreeks bij een aan- en verkoop.

Op het gebied van stedenbouw is de wet duidelijk: het is niet mogelijk om via silencio administrativo rechten of bevoegdheden te verwerven die in strijd zijn met de stedenbouwkundige ordening. Met andere woorden: vraagt u een licencia aan die niet strookt met het bestemmingsplan, dan verleent het stilzwijgen u die NIET. Daarom is het riskant te kopen in de veronderstelling dat een licencia vanzelf komt.

Waarom vroeg beginnen kosten en zorgen kan beperken

Een koopovereenkomst legt doorgaans een datum vast voor de ondertekening bij de notaris. Komt die datum en loopt er nog een procedure, dan schiet iemand tekort. En een tekortkoming kan duur zijn: het verlies van de aanbetaling, een schadevergoeding, of het volledig afketsen van de deal. Veel van deze situaties zijn te voorkomen door de procedures ruim op voorhand op te starten, vóórdat u data vastlegt.

Zo werk ik: vóórdat u iets tekent, breng ik in kaart welke procedures van de overheid afhangen, hoe lang ze realistisch gezien kunnen duren en welke u best meteen in gang zet. Voorkomen is doorgaans voordeliger dan herstellen.

Hoe u het contract beschermt

Dit is het sleutelinstrument, waaraan ik een eigen artikel wijd: de voorwaarden. Een goed opgesteld contract kan zijn werking afhankelijk stellen van het verkrijgen van een licencia of een certificaat (opschortende voorwaarde), of voorzien dat het zonder boete wordt ontbonden als die procedure niet tijdig is afgerond (ontbindende voorwaarde). Zo beperkt u het risico dat u uw aanbetaling verliest als de overheid vertraging oploopt.

Als u op het punt staat te kopen of te verkopen aan de Costa Blanca en er een administratieve procedure in het spel is, schrijf mij dan vóór u tekent. We brengen samen in kaart wat van de overheid afhangt en verankeren dat in het contract. Dat is het verschil tussen de tijd die voor u werkt of tegen u.