Voordat u verkoopt in Spanje: waarom uw woning moet overeenstemmen met het Kadaster, het Eigendomsregister en de werkelijkheid

Ik zie dit tafereel bijna elke week in mijn kantoor. Iemand wil zijn huis aan de Costa Blanca verkopen, er meldt zich een koper, alles verloopt goed… en plots loopt de transactie vast omdat de woning „op papier” niet dezelfde is als de werkelijke woning. Er is een zwembad dat nergens vermeld staat, een gesloten terras dat een slaapkamer is geworden, een paar extra vierkante meters. En dat, wat een detail lijkt, kan een volledige verkoop doen mislukken.

Het goede nieuws is dat er een oplossing voor bestaat, en dat het in bijna alle gevallen vóór de verkoop kan worden geregeld. Ik leg het u stap voor stap uit, zonder vakjargon.

Wat „een nieuwbouwverklaring afgeven” betekent

Een nieuwbouwverklaring afgeven is eenvoudigweg officieel vaststellen dat er op een perceel een bouwwerk bestaat. Toen het perceel werd gekocht of geërfd, stond er in de documenten misschien alleen een stuk grond of een kleinere woning. Als er daarna werd gebouwd of uitgebreid, moet die wijziging worden vastgelegd. Zolang dat niet is gedaan, stemmen de werkelijke woning en de geregistreerde woning niet overeen.

Stel u voor dat uw woning drie „foto's” heeft die identiek zouden moeten zijn: de fysieke werkelijkheid (wat er werkelijk is gebouwd), het Eigendomsregister (wat als uw eigendom en vrij van lasten geregistreerd staat) en het Kadaster (wat de belastingdienst heeft genoteerd om belastingen te innen). Wanneer de drie foto's overeenkomen, is verkopen eenvoudig. Wanneer dat niet zo is, beginnen de problemen.

Het Kadaster en het Eigendomsregister zijn niet hetzelfde (en praten soms niet met elkaar)

Veel mensen verwarren ze, dus laten we ze onderscheiden. Het Kadaster (Catastro) valt onder de belastingdienst en beschrijft het onroerend goed fysiek: oppervlakte, bestemming, ligging. Het bepaalt bijvoorbeeld uw onroerendezaakbelasting (IBI). Het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) geeft daarentegen aan wie de eigenaar is en welke lasten op het perceel rusten (hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden).

Jarenlang werkten ze afzonderlijk en het was normaal dat ze niet overeenstemden. Sinds de Ley 13/2015 zijn beide verplicht zich te coördineren: wanneer de grafische beschrijving van een perceel wordt ingeschreven, komen het Register en het Kadaster overeen over de grenzen en oppervlakte. Daarom is het tegenwoordig, vóór de verkoop, verstandig te controleren of de twee foto's hetzelfde zeggen als de werkelijkheid.

Twee wegen: voltooide bouw en bouw „door verjaring”

Niet alle bouwwerken worden op dezelfde manier aangegeven. De wet (de Texto Refundido de la Ley de Suelo, in artikel 28) voorziet in twee wegen, en weten welke van toepassing is, maakt een groot verschil voor de procedure.

1. Voltooide nieuwbouw (met vergunning)

Dit is de normale weg wanneer de bouw werd uitgevoerd met een gemeentelijke bouwvergunning en een oplevercertificaat. De aangifte gebeurt bij een notaris met overlegging van de technische documentatie en wordt ingeschreven in het Register. Dit is de nette weg: er zijn documenten die bewijzen dat alles volgens de regels is gedaan.

2. Nieuwbouw door verjaring (art. 28.4 TRLS)

Dit is het meest voorkomende geval bij oude kustwoningen. Hier heeft de bouw of uitbreiding geen vergunning, maar er is zoveel tijd verstreken dat de overheid niet meer kan eisen dat het wordt afgebroken. In dat geval staat de wet toe de bouw in te schrijven door een technisch certificaat (van een architect of bouwkundig toezichthouder), een kadastrale verklaring of een notariële akte over te leggen waaruit blijkt dat de bouw op een bepaalde datum was voltooid.

Let op een belangrijke nuance: het inschrijven van een bouw door verjaring is NIET hetzelfde als het „legaliseren” ervan in stedenbouwkundige zin. Dat zijn twee verschillende zaken. De inschrijving stelt u in staat normaal te verkopen, te hypothekeren of te erven; de stedenbouwkundige situatie van de bouw blijft zoals ze is. Daarom is het raadzaam dat iemand uw concrete geval bekijkt voordat u iets als vanzelfsprekend aanneemt.

Waarom dit een verkoop (of een erfenis) blokkeert

Wanneer de vierkante meters niet kloppen, duiken de problemen op precies het slechtste moment: met de koper erbij. Dit is wat er doorgaans gebeurt:

• De bank van de koper taxeert de woning en ziet dat de werkelijke meters niet overeenkomen met het Register: of de hypotheek wordt verlaagd, of ze wordt niet verleend.
• De koper wantrouwt de situatie — terecht — en haakt af, of eist een prijsverlaging.
• De woonverzekering dekt mogelijk het niet-aangegeven gedeelte niet.
• Bij een erfenis kunt u de woning niet op naam van de erfgenaam inschrijven zolang de beschrijving niet correct is.

Dit alles is te vermijden door het huiswerk vooraf te doen. Een verkoop die door een registerprobleem afspringt, kost veel meer — in geld en in ellende — dan op tijd regulariseren.

Hoeveel kost het en hoe lang duurt het (echt)

Ik geef u een eerlijke indicatie, want elk geval is anders. Bij de regularisering komen verschillende professionals en instanties kijken, elk met hun eigen kosten: de technici die het certificaat ondertekent (architect of bouwkundig toezichthouder), de notaris, het Eigendomsregister, de belasting op de akte (Actos Jurídicos Documentados) en de update van het Kadaster.

Qua doorlooptijd: als de technische documentatie eenmaal klaar is, verloopt de procedure doorgaans binnen enkele weken tot een paar maanden, afhankelijk van de werkdruk bij het Register en het Kadaster. Wat het meeste tijd kost, is bijna altijd het verkrijgen en correct voorbereiden van het technische deel. Daarom benadruk ik: vroeg beginnen is de beste investering.

Hoe de keten Kadaster–Register–werkelijkheid te regulariseren

Dit is de logische volgorde die ik hanteer wanneer ik een dergelijk dossier beheer:

1. De discrepantie vaststellen: ik vraag een bijgewerkt uittreksel uit het Register op en vergelijk dat met de kadastrale referentie en de werkelijkheid van de woning.
2. Het technisch certificaat bestellen: een architect of bouwkundig toezichthouder certificeert de beschrijving van de bouw en, als die via verjaring loopt, de voltooiingsdatum.
3. De juiste registerweg kiezen: voor kleine verschillen volstaat doorgaans de inschrijving van de grafische representatie (art. 199 van de Ley Hipotecaria); voor grote verschillen kan een specifieke notariële procedure nodig zijn (art. 201). Een goed oordeel op dit punt voorkomt weigeringen door de registerhouder.
4. De akte van nieuwbouwverklaring (voltooide bouw of door verjaring) bij de notaris passeren, met de technische documentatie.
5. Inschrijven in het Eigendomsregister en nagaan of de registeromschrijving nu overeenstemt met de werkelijkheid.
6. Het Kadaster bijwerken zodat oppervlakte en bestemming overeenkomen, zodat het probleem bij de volgende transactie niet terugkeert.

Checklist voordat u het bord „te koop” plaatst

Als u overweegt een huis in Spanje te verkopen — of te erven — en u weet niet zeker of uw documenten in orde zijn, schrijf mij dan en we bekijken het samen. Ik help u liever anticiperen dan een brand blussen. Zo werk ik: eerst uw geval begrijpen, dan voorkomen, en pas daarna handelen.