Gaat u verkopen wat u erft? De waarde die u in de nalatenschap aangeeft, bepaalt uw belasting bij de verkoop

Wanneer iemand een huis in Spanje erft terwijl hij in het buitenland woont, wil hij in de eerste plaats de nalatenschap zo snel mogelijk afwikkelen. Dat is begrijpelijk. Maar er is een vraag die u zich beter aan het begin stelt dan aan het einde: gaat u het onroerend goed houden of bent u van plan het te verkopen? Want het antwoord verandert hoe u de nalatenschap het best aangeeft. En dit, wat een technisch detail lijkt, kan duizenden euro's verschil betekenen.

De waarde die u vandaag aangeeft, is uw kostprijs van morgen

Wanneer u een onroerend goed verkoopt, betaalt u belasting over de winst: het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde. De sleutel ligt in wat als 'aankoopwaarde' wordt beschouwd wanneer u het huis heeft geërfd: dat is de waarde die destijds in de nalatenschap werd aangegeven, voor het Impuesto de Sucesiones. Met andere woorden, het getal dat u in de nalatenschap noteert, wordt uw vertrekpunt wanneer u verkoopt.

Het gevolg is rechtstreeks. Als u een lage waarde in de nalatenschap aangeeft, betaalt u op dat moment minder Impuesto de Sucesiones, maar blijft uw aankoopwaarde laag, en wanneer u verkoopt zal uw winst groter zijn, en daarmee de belasting op de verkoop (voor niet-ingezetenen 19 % van de winst). Het is goedkoop voor vandaag, maar duur voor morgen.

Het effect van de vermindering van 99 %

Hier wordt de planning bijzonder interessant in de Comunitat Valenciana. Omdat de autonome vermindering van 99 % het Impuesto de Sucesiones voor de naaste verwanten op een heel klein bedrag brengt, kost het aangeven van een hoge waarde in de nalatenschap fiscaal op dat moment nauwelijks iets. En in ruil verhoogt het uw aankoopwaarde, zodat de dag dat u verkoopt uw winst kleiner is en u minder betaalt bij de verkoop.

Het is een volkomen legitieme planning: het gaat er niet om een waarde te verzinnen, maar om de werkelijke waarde van het onroerend goed aan te geven in plaats van die te minimaliseren. Wat in een andere regio zonder vermindering hoge kosten in de erfbelasting zou meebrengen, kost hier vrijwel niets, dus is het raadzaam dit goed te benutten.

Let op de valor de referencia

Er is een ondergrens die u niet kunt negeren: de valor de referencia van het Catastro. Sinds 2022 fungeert hij als minimumgrondslag van het Impuesto de Sucesiones, dus u kunt niet eronder aangeven zonder het risico op een controle. Daarom loopt de planningsmarge in de praktijk van de valor de referencia naar boven, tot de werkelijke marktwaarde. Als de valor de referencia bovendien hoger is dan de werkelijke waarde, komt de mogelijkheid om die aan te vechten in beeld, wat een ander verhaal is dat het waard is te beoordelen.

En vergeet de plusvalía municipal niet

Aan het plaatje moet u de plusvalía municipal toevoegen, die zowel bij het erven als bij het verkopen opduikt, en die afhangt van de verordening van elke gemeente. Daarom dring ik erop aan alles samen te bekijken: Sucesiones, winst bij de verkoop, valor de referencia en plusvalía. Het zijn stukjes van dezelfde puzzel, en ze passen beter in elkaar als ze van bij het begin worden gepland.

Als u een onroerend goed aan de Costa Blanca heeft geërfd of op het punt staat te erven en niet zeker weet of u het zult verkopen, schrijf mij dan voordat u de nalatenschap aangeeft. We maken de volledige berekening — Sucesiones met de Valenciaanse vermindering, toekomstige winst en plusvalía — om met inzicht te beslissen welke waarde u het best aangeeft. Beter vooraf nadenken dan achteraf betreuren.