Kopen op plan in Spanje: bankgaranties, termijnen en bescherming van uw geld

Kopen op plan heeft iets van een geloofsdaad. U tekent een contract, u begint te betalen, en het huis bestaat nog niet: het is een project, een maquette, mooie tekeningen. U betaalt een aanbetaling, daarna maandenlang termijnbetalingen, en u vertrouwt erop dat u over een jaar of twee de sleutels krijgt van iets dat vandaag nog een bouwkavel is. Het is een legitieme en op de Costa Blanca zeer gebruikelijke transactie, maar het is belangrijk goed te begrijpen waar het risico ligt.

En het risico is duidelijk: wat gebeurt er met uw geld als de projectontwikkelaar failliet gaat, als de bouw halverwege stilvalt, of als de woning nooit wordt opgeleverd? Het goede nieuws is dat de Spaanse wet u niet alleen laat staan tegenover dat risico. Zij verplicht de projectontwikkelaar elke euro die u vooruitbetaalt te waarborgen. Ik leg u uit hoe, zonder vaktaal.

Wat kopen op plan inhoudt en waar het risico ligt

Kopen op plan (comprar sobre plano) betekent een woning kopen die nog in aanbouw is, of waarvan de bouw zelfs nog niet is begonnen. U betaalt de prijs gefaseerd: een bedrag bij ondertekening en vervolgens termijnbetalingen naarmate de bouw vordert, tot het moment van de notariële akte, wanneer het huis klaar is en aan u wordt opgeleverd.

Het probleem zit in tijd en vertrouwen. Maandenlang betaalt u geld, maar heeft u het huis nog niet. Als de projectontwikkelaar in die periode in de problemen komt — insolventie, een bouw die vastloopt, een project dat nooit van de grond komt —, belandt u in een lastige situatie: u heeft betaald, u heeft geen woning, en u wilt uw geld terug. Precies om dat gat te dichten bestaat het garantiesysteem dat we hierna bekijken.

De wet die u VANDAAG beschermt (en het is niet degene die meestal wordt aangehaald)

Hier moet ik iets belangrijks verduidelijken, want er circuleert veel verouderde informatie. Bijna vijftig jaar lang was de belangrijkste norm ter bescherming van de koper op plan de bekende Ley 57/1968. U zult die op talloze websites, forums en zelfs in geschriften van professionals aangehaald zien. Welnu: die wet is sinds 1 januari 2016 ingetrokken.

Wat VANDAAG geldt, is de Eerste Aanvullende Bepaling van de Ley 38/1999 inzake de Ordening van de Bouw (de LOE), in de redactie zoals gewijzigd door de Ley 20/2015. Het onderliggende idee is heel vergelijkbaar met dat van de oude wet — uw geld beschermen —, maar de tekst die van toepassing is op elk contract dat vanaf 2016 is ondertekend, is deze, niet de vorige.

Waarom vertel ik u dit? Om twee praktische redenen. Ten eerste: als iemand u een garantie of een contract laat zien dat alleen steunt op de Ley 57/1968 en uw aankoop is van na 2016, is er iets om te controleren. Ten tweede: de Ley 57/1968 blijft van belang, maar alleen voor contracten van vóór 2016; voor die contracten is het wel de toepasselijke norm. Voor al het overige geldt de LOE.

De twee verplichtingen die de wet oplegt aan de projectontwikkelaar

Het systeem rust op twee verplichtingen die de projectontwikkelaar hoe dan ook moet nakomen zodra hij bedragen vooraf int. Ze zijn niet optioneel: ze vormen de ruggengraat van uw bescherming.

1. Uw geld waarborgen of verzekeren

Vanaf het moment dat hij de bouwvergunning krijgt, is de projectontwikkelaar verplicht de teruggave te waarborgen van de bedragen die u hem betaalt, voor het geval de bouw niet begint of niet binnen de overeengekomen opleveringstermijn tot een goed einde komt. En die garantie kan slechts twee vormen aannemen: een borgverzekering (seguro de caución, gedekt door een verzekeraar) of een hoofdelijke bankgarantie (aval solidario, gedekt door een bank). Verderop leg ik u de verschillen tussen beide uit.

Het gevolg voor u is rechtstreeks: bij ondertekening van het contract moet u het document van die garantie of verzekering ontvangen. Het is uw vangnet. Krijgt u dat niet, dan is dat al een alarmsignaal van de eerste orde.

2. Uw geld storten op een speciale rekening

De tweede verplichting is dat uw termijnbetalingen op een speciale rekening moeten worden gestort, gescheiden van de overige middelen van de projectontwikkelaar, die alleen mag worden gebruikt om de bouw van de woningen te betalen. Het is niet de lopende rekening van het bedrijf: het is een afgeschermde rekening met dat specifieke doel.

En hier komt een essentieel detail om de hoek kijken: om die rekening te openen, verplicht de wet de bank om onder haar eigen verantwoordelijkheid te eisen dat de garantie (de bankgarantie of de verzekering) bestaat. Met andere woorden, de bank zelf heeft een controleplicht. Onthoud dit, want het zal aan het eind belangrijk zijn, wanneer we bespreken of ook de bank aansprakelijk is.

Wat de garantie precies dekt

Veel mensen denken dat de garantie alleen het «kale» betaalde geld dekt. Het is meer dan dat. De garantie strekt zich uit tot drie zaken:

• De bedragen die u als aanbetaling op de prijs heeft voldaan.
• De belastingen die u over die bedragen heeft betaald.
• De wettelijke rente over het betaalde geld.

Over de rente wil ik eerlijk en precies zijn, want dit is waar de meeste mensen zich vergissen. De wet legt GEEN vast percentage vast: zij spreekt van de «interés legal del dinero» (wettelijke rente), een tarief dat de Staat elk jaar herziet. U zult elders een percentage van 6% zien vermeld, maar dat cijfer kwam uit de oude, inmiddels ingetrokken wet. Vandaag geldt de wettelijke rente die op elk moment van kracht is, en die doorgaans wordt berekend vanaf de datum van elke betaling die u heeft gedaan. Daarom hangt het exacte bedrag dat u zou terugkrijgen af van wanneer u heeft betaald en van het tarief van elk jaar: het is geen vast cijfer dat men u vooraf kan beloven.

Bankgarantie of verzekering: de verschillen en de termijn van 2 jaar

Beide vormen dienen hetzelfde doel — u uw geld teruggeven —, maar functioneren enigszins anders.

De borgverzekering (seguro de caución)

Deze wordt afgegeven door een verzekeraar. De wet vereist een individuele polis voor elke koper, die alles dekt wat is vooruitbetaald, inclusief belastingen en wettelijke rente. U bent de verzekerde, de projectontwikkelaar betaalt de premie. Een punt sterk in uw voordeel: de verzekeraar kan u geen verweren tegenwerpen die voortvloeien uit zijn relatie met de projectontwikkelaar; hij kan zich zelfs niet erop beroepen dat de projectontwikkelaar de premie niet heeft betaald. Doet het gedekte geval zich voor, dan claimt u en moet de verzekeraar u binnen een korte, bij wet vastgestelde termijn schadeloosstellen.

De bankgarantie (aval bancario)

Deze wordt afgegeven door een bank en moet hoofdelijk (solidario) zijn, wat betekent dat u er rechtstreeks aanspraak op kunt maken bij de bank zonder eerst de projectontwikkelaar te moeten aanspreken. Zij dekt het volledige vooruitbetaalde bedrag plus de wettelijke rente en blijft van kracht zolang het risico voortduurt.

Hier geldt een termijn die u goed voor ogen moet houden: de wet bepaalt dat de bankgarantie vervalt als er twee jaar verstrijken sinds de tekortkoming zonder dat u heeft geclaimd. In duidelijke taal: als de woning niet wordt opgeleverd en u onderneemt niets, kunt u de dekking van de garantie verliezen. Dat is geen bijkomstigheid. Daarom wacht men bij een tekortkoming niet «af wat er gebeurt»: men claimt formeel en op tijd.

Wat er gebeurt als de bouw vertraging oploopt of niet wordt opgeleverd

Stel u het slechtste scenario voor: de opleveringsdatum komt en het huis is niet klaar, of de bouw is zelfs nooit begonnen. Wat kunt u doen? De wet geeft u een keuze, en de beslissing is aan u:

1. Het contract ontbinden en alles wat u heeft betaald terugvorderen, met belastingen en wettelijke rente. Dit is de uitweg als u geen vertrouwen meer heeft in het project of niet langer wilt wachten.
2. De projectontwikkelaar uitstel verlenen. Als u gelooft dat de bouw zal worden voltooid en u nog steeds geïnteresseerd bent in de woning, kunt u meer tijd geven in plaats van af te haken.

Met andere woorden, de tekortkoming verplicht u niet automatisch tot iets: zij plaatst u in de positie om te kiezen. En als u besluit uw geld terug te vorderen, komt daar de bankgarantie of verzekering in beeld die de projectontwikkelaar had moeten instellen. Dat is precies het moment waarvoor de garantie bestaat.

Een nuance die ik vaak zie: het hoeft niet tot een totale ramp te komen wil er sprake zijn van een tekortkoming. Het enkele ontbreken van de garantie zelf, of de onmogelijkheid om de woning in goede staat op te leveren (bijvoorbeeld zonder de vereiste bewoonbaarheid), kunnen al relevante gronden zijn. Maar dit hangt sterk af van elk contract en elke situatie, dus is het raadzaam uw concrete geval te laten beoordelen voordat u stappen onderneemt.

En als de projectontwikkelaar helemaal niets heeft gewaarborgd? Is de bank dan aansprakelijk?

Dit is de miljoenenvraag, en degene die de meeste angst veroorzaakt: «Ik heb betaald, de projectontwikkelaar heeft geen bankgarantie of verzekering afgesloten, en nu is hij verdwenen. Ben ik alles kwijt?» Niet noodzakelijk. En hier komen we terug op de controleplicht van de bank waarover we het eerder hadden.

Het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft in zijn Uitspraak 492/2024 van 12 april een zeer beschermende leer bevestigd: de kredietinstelling die betalingen van kopers accepteert op een rekening van de projectontwikkelaar zonder de speciale rekening en de bijbehorende garantie te hebben geëist, kan aansprakelijk zijn jegens die kopers. Waarom? Omdat de bank een wettelijke toezichtsplicht had die zij niet is nagekomen. Zij is niet aansprakelijk alsof zij de verkoper was, maar wegens haar eigen gebrek aan zorgvuldigheid.

Het Hooggerechtshof gaat zelfs nog verder: die controleplicht kan zich ook uitstrekken tot de bank die wissels (letras de cambio) verdisconteert die verband houden met de betaling van uw termijnen. Dit heeft echter belangrijke grenzen die u moet begrijpen, om geen valse verwachtingen te scheppen: de aansprakelijkheid beweegt zich binnen de middelen die de bank daadwerkelijk heeft ontvangen of kon controleren, en binnen wat zij wist of redelijkerwijs niet kon negeren. Het is geen universele garantie dat elke betaling, op welke manier dan ook gedaan, altijd is gedekt.

Daarom is mijn eerlijke antwoord, als iemand mij vraagt «betaalt de bank mijn geld terug?»: het hangt af van hoe en waar de betalingen zijn gedaan, van wat de bank wist, en van de omstandigheden van uw geval. Er is reële ruimte voor terugvordering, maar het is niet automatisch. Dit is precies het soort situatie waarin het de moeite waard is de documentatie rustig te analyseren.

Voordat u iets ondertekent

Kopen op plan kan een uitstekende beslissing zijn — prijs, personalisatie, een gloednieuwe woning —, maar alleen als uw geld vanaf de eerste euro goed beschermd is. Het verschil tussen een rustige aankoop en een enorme teleurstelling zit meestal in de papieren die u aan het begin ondertekent, niet in die welke later komen.

Als u overweegt een woning in aanbouw te kopen aan de Costa Blanca, of als u al heeft betaald en iets gaat niet zoals verwacht, schrijf me dan en we bekijken het samen. Ik help u liever veilig te kopen dan te claimen wanneer er al een probleem is. Eerst uw situatie begrijpen, daarna voorkomen, en pas dan handelen.