Kopen om te verhuren: toeristische verhuur in de Comunitat Valenciana en de vergunningen

Het is een van de ideeën die mij het vaakst bereiken: «ik koop een appartement bij zee en verhuur het aan toeristen wanneer ik het niet gebruik, zo betaalt het zichzelf terug». De gedachte is goed, maar de volgorde klopt meestal niet. Het belangrijkste is niet het pand, niet het meubilair, niet de foto's voor de advertentie: het belangrijkste is weten of DIT appartement, in DEZE concrete gemeente, voor toeristische verhuur mag worden gebruikt. En vandaag is dat geen automatisch ja.

Ik teken de volledige kaart voor u, stap voor stap. Er is een regionale (Valenciaanse) registratielaag, een nationaal onderdeel dat het Hooggerechtshof zojuist heeft teruggesnoeid, een gemeentelijk stuk dat vaak de hele wedstrijd beslist, en een belastingrekening die u als niet-ingezetene zelf aangeeft. Als u dit vóór de aankoop begrijpt, bespaart u zich de ergste verrassing: voor een pand betalen terwijl u rekent op een rendement dat vervolgens niet legaal te behalen blijkt.

Allereerst: staat de gemeente het toe?

Hier ligt het cruciale punt dat bijna niemand u vertelt wanneer men u het appartement laat zien. De haalbaarheid van een toeristische verhuur hangt niet alleen af van de Valenciaanse regelgeving: ze hangt grotendeels af van de gemeente waar het pand ligt. Veel gemeentehuizen aan de Costa Blanca — Alicante, Benidorm, Calp, Dénia en andere — keuren hun eigen zoneringen, plafonds of moratoria goed die nieuwe woningen voor toeristisch gebruik (viviendas de uso turístico) in bepaalde zones of gebouwen beperken of opschorten. Daarom kan ik u niet zomaar zeggen «ja, het kan»: men moet de geldende verordening en het bestemmingsplan (PGOU) in die concrete gemeente nagaan, straat voor straat.

Dit is geen kleine formaliteit die men later regelt. Om een woning voor toeristisch gebruik in te schrijven, is een gemeentelijk verslag van stedenbouwkundige verenigbaarheid nodig (informe de compatibilidad urbanística) dat bevestigt dat dit gebruik daar is toegestaan (in sommige gevallen kan het worden vervangen door een gelijkwaardig document van een geaccrediteerde instantie). En de Valenciaanse hervorming van 2024 koppelde de afgifte van die verslagen aan de voorwaarde dat het gemeentelijke plan gezoneerd is en de toeristische woningen uitdrukkelijk voorziet. Vrij vertaald: als het gemeentehuis de deur in die zone heeft gesloten, dient de rest van de papieren tot niets.

De regionale laag: het toerismeregister van de Comunitat Valenciana

Het Valenciaanse kader wordt vastgelegd door de Ley 15/2018 inzake toerisme, vrijetijd en gastvrijheid, uitgewerkt door het Decreto 10/2021. Maar de spelregels veranderden met het Decreto-ley 9/2024, van kracht sinds 8 augustus 2024. Het is goed dit voor ogen te houden, want het is een snel evoluerende materie, en het is verstandig de details in uw geval te bevestigen. Het wezenlijke dat die hervorming invoerde:

• Een striktere notie van woning voor toeristisch gebruik (VUT): als VUT geldt een pand dat in zijn geheel wordt afgestaan, voor een periode gelijk aan of korter dan 10 opeenvolgende dagen aan dezelfde gast, voor toeristische doeleinden. Verhuur per kamer of voor langere periodes volgt een andere weg.
• Verplichte inschrijving in het toerismeregister van de Comunitat Valenciana, met een inschrijvingscode, en vernieuwing om de 5 jaar (de woningen die al waren ingeschreven op de datum van publicatie van het Decreto-ley — 7-8-2024 — blijven geldig gedurende 5 jaar vanaf de inwerkingtreding ervan, dat wil zeggen tot 8-8-2029).
• Een geïndividualiseerde kadastrale referentie en het NIF (fiscaal nummer) van de houder zijn verplicht; het ontbreken ervan is een reden tot schrapping.

De inschrijving verloopt normaal via een verantwoordelijke verklaring (declaración responsable) bij Turisme Comunitat Valenciana, met het gemeentelijke verslag van stedenbouwkundige verenigbaarheid en de documentatie van de woning (bewoonbaarheidsattest of een ander document dat de bewoonbaarheid aantoont, naargelang het geval). Het is geen papier dat u tekent en vergeet: het is een inschrijving die actueel moet worden gehouden.

De nationale laag: wat overblijft na de nietigverklaring van het eenheidsregister door het Hooggerechtshof

In 2025 kwam er een nationale laag bij die goed uitleg verdient, want ze is net veranderd. Het Real Decreto 1312/2024 had op nationaal niveau een Eenheidsregister van Verhuringen gecreëerd, gekoppeld aan het Registro de la Propiedad (kadaster), met een registratienummer waarzonder de accommodatie in beginsel sinds 1 juli 2025 niet op de platforms (Airbnb, Booking en dergelijke) kon worden geadverteerd. Welnu: het Hooggerechtshof (Tribunal Supremo) heeft dat onderdeel nietig verklaard. Het arrest van de Kamer voor Bestuursgeschillen nr. 620/2026, van 19 mei (gewezen in het beroep van de Generalitat Valenciana), oordeelde dat de Staat niet bevoegd was om dat eenheidsregister te creëren, omdat het inbreuk maakte op de regionale bevoegdheden inzake huisvesting en toerisme en overlapte met de toerismeregisters die de autonome gemeenschappen al hadden.

Wat betekent dit in de praktijk? Dat het nummer van het nationale eenheidsregister NIET langer vereist is om te adverteren: daarvoor volstaat het nummer van uw regionale toerismeregister (het toerismeregister van de Comunitat Valenciana). Toch is niet het hele Real Decreto weggevallen. Het Hooggerechtshof handhaafde het Digitale Eenloket voor Verhuringen en de verplichtingen van de platforms om gegevens door te geven, als coördinatie-instrument tussen overheden. En de Verordening (EU) 2024/1028 over gegevens van kortetermijnverhuur, van toepassing sinds 20 mei 2026, blijft volledig van kracht als Europees kader voor die gegevensuitwisseling. Omdat dit een materie is die in korte tijd sterk is veranderd, is het verstandig de exacte stand van zaken te bevestigen op het moment van uw transactie.

En zodra u verhuurt: de belasting als niet-ingezetene

De inkomsten uit uw toeristische verhuur worden in Spanje belast via de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (TRLIRNR), aangegeven met het modelo 210 bij de AEAT. Het tarief en de mogelijkheid om kosten af te trekken hangen af van uw land van verblijf, dus dat deel wordt het best voor uw concrete geval berekend. Wat de btw betreft, is de algemene regel dat de verhuur van een toeristische woning vrijgesteld is; ze wordt enkel belastbaar als u diensten verleent die eigen zijn aan de hotelsector (schoonmaak tijdens het verblijf, periodieke wissel van linnengoed, receptie, catering, enz.). Als uw model «sleutels en weinig meer» is, is er normaal geen btw; nadert u de hoteldienst, dan verandert het plaatje.

Kopen om te verhuren kan aan de Costa Blanca heel goed uitpakken, maar het echte rendement begint met een juridische vraag, niet met de prijs per vierkante meter. Vóór u iets tekent, laat mij uw concrete geval bestuderen: ik bekijk de gemeente en haar voorschriften, bevestig of de woning als toeristisch kan worden ingeschreven, en vertel u welke belastingen u werkelijk te wachten staan. Zo koopt u met goed berekende cijfers en zonder nare verrassingen achteraf.