IMPUESTOS · PLUSVALÍA MUNICIPAL
Plusvalía municipal: por qué el porcentaje real lo decide el Ayuntamiento, no la ley estatal
Por Moisés Vicens i Francés27 de junio de 20267 min de lectura
Buscas en internet «cuánto es la plusvalía municipal» y te salen tablas y porcentajes nacionales. Cuidado: eso es solo el marco. El tipo que de verdad pagas y los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal. Te explico qué mira la ley estatal y qué decide el municipio.
Cuando alguien va a vender o ha heredado una casa, lo primero que hace es buscar en internet «cuánto se paga de plusvalía municipal». Y ahí empieza el problema: encuentra tablas, porcentajes y calculadoras que dan una cifra como si fuera igual en toda España. No lo es. La ley estatal solo pone el marco; el número que de verdad acabas pagando lo decide tu ayuntamiento.
La ley estatal solo pone el marco
La plusvalía municipal —su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU— se regula en la ley estatal de haciendas locales. Esa ley define qué grava (el aumento de valor del suelo urbano al transmitir), establece los dos métodos de cálculo tras la reforma de 2021 y fija un techo: el tipo no puede superar el 30 %. Pero ese 30 % es el máximo, no lo que pagas.
Quien decide el tipo concreto —dentro de ese máximo— y aprueba los coeficientes que se aplican según los años de propiedad es cada ayuntamiento, a través de su ordenanza fiscal. Por eso dos casas idénticas en dos municipios distintos pueden pagar plusvalías muy diferentes.
Lo que cambia de un municipio a otro
- El tipo de gravamen, que cada ayuntamiento fija dentro del máximo legal del 30 %.
- Los coeficientes que se aplican según los años que has sido propietario, también aprobados por el municipio dentro de unos máximos estatales.
- Las bonificaciones, como las que algunos ayuntamientos prevén para la transmisión por herencia de la vivienda habitual: hay que solicitarlas, no son automáticas.
- Los plazos y las formas de pago de la autoliquidación.
Los coeficientes estatales y el lío de 2025-2026
Hay un detalle de actualidad que conviene conocer. Los coeficientes máximos estatales se revisan por ley cada año, pero las actualizaciones aprobadas para 2025 (Real Decreto-ley 9/2024) y para 2026 (Real Decreto-ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, de modo que hoy siguen rigiendo los aprobados en el Real Decreto-ley 8/2023. Por eso, cualquier «tabla 2026» que veas por ahí hay que mirarla con lupa.
Por qué no te doy aquí el porcentaje de Calp
- El tipo y los coeficientes efectivos salen de la ordenanza fiscal de Calp, no de la ley estatal; y las ordenanzas se modifican.
- El cálculo exacto se hace con la ordenanza vigente en la mano y a la fecha de la operación.
- Te lo calculo antes de vender o de aceptar la herencia, para que no haya sorpresas y para no perder ninguna bonificación que te corresponda.
En herencia, además, ojo al plazo
Si la plusvalía nace de una herencia, el plazo para autoliquidarla es de seis meses desde el fallecimiento (prorrogable). Es justo cuando el heredero no residente está reuniendo documentación de dos países, así que se pasa con facilidad. Y si tu municipio tiene bonificación por vivienda habitual, hay que pedirla expresamente y en plazo.
Si vas a vender o has heredado un inmueble en Calp o en la Costa Blanca, escríbeme y te calculo la plusvalía real con la ordenanza vigente, no con una tabla genérica. Mejor saber la cifra exacta antes de firmar que llevarte el susto después.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía municipal es igual en toda España?
No. La ley estatal fija el marco y un tipo máximo del 30 %, pero el tipo concreto y los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal. Por eso una misma casa paga distinto según el municipio.
¿Dónde miro el tipo que se aplica en Calp?
En la ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Calp vigente en la fecha de la operación. No conviene fiarse de tablas o calculadoras genéricas de internet, porque no recogen los datos concretos del municipio ni sus bonificaciones.
¿Hay bonificación si heredo la vivienda?
Algunos ayuntamientos prevén bonificaciones para la transmisión por herencia de la vivienda habitual, pero no son automáticas: hay que solicitarlas en plazo. Conviene comprobar la ordenanza concreta antes de autoliquidar.
¿Qué plazo tengo para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables si se solicita a tiempo. En una venta, el plazo se cuenta desde la transmisión. Conviene tenerlo previsto para no incurrir en recargos.
Base legal y fuentes oficiales
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