IMPUESTOS · GANANCIA EN LA VENTA
Guarda cada factura: cómo las mejoras pueden influir en el cálculo del impuesto al vender
Por Moisés Vicens i Francés27 de junio de 20267 min de lectura
Esa factura de la reforma que tienes en un cajón puede influir en el impuesto el día que vendas. Las inversiones y mejoras aumentan el valor de adquisición de tu casa y, con él, bajan la ganancia por la que tributas. Pero hay un matiz importante: no es lo mismo una mejora que una reparación.
Te voy a dar un consejo práctico: conviene conservar las facturas de todo lo que inviertas en tu casa. Cuando vendas, tributas por la ganancia, que es la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición. Y resulta que ese valor de adquisición no es solo lo que pagaste por la casa: también sube con las inversiones y mejoras que hayas hecho. La factura es el medio de prueba más habitual.
Mejora no es lo mismo que reparación
Es un matiz importante. Solo las inversiones y mejoras —las que amplían la casa, la mejoran o aumentan su valor o su vida útil— suman al valor de adquisición. El simple mantenimiento o la reparación no cuentan: sustituir lo roto por algo equivalente o pintar no incrementa el valor de adquisición a efectos del impuesto.
- Suelen considerarse mejora o inversión: una ampliación, cerrar un porche, una instalación nueva (calefacción, piscina), una mejora de eficiencia energética.
- Suelen considerarse conservación o reparación (no suman): pintar, arreglar una avería, cambiar elementos desgastados por otros similares.
- La frontera no siempre es evidente y depende del caso, así que conviene analizar cada factura con criterio.
Por qué importa tanto la factura
Para que Hacienda admita una mejora como mayor valor de adquisición, necesitas poder probarla. Y la prueba es la factura: a tu nombre, con el desglose del trabajo realizado y, a ser posible, con el pago hecho de forma trazable (transferencia, no efectivo). Una factura incompleta, a nombre de otra persona o pagada en efectivo sin rastro es una factura que puede no ser admitida como prueba.
Qué conviene guardar (y desde ya)
- Las facturas de la obra, con desglose y a tu nombre.
- Los justificantes de pago (transferencias, recibos bancarios).
- Licencias, proyectos y certificados técnicos si la obra los tuvo.
- Fotos con fecha del antes y el después, que ayudan a acreditar la mejora.
El no residente que reformó hace años
Es un caso frecuente: alguien reformó su casa de la costa hace diez o quince años, no guardó casi nada, y ahora que vende descubre que esa inversión podría haberle ahorrado impuestos… si tuviera cómo probarla. Reconstruir la prueba a posteriori es difícil y no siempre se consigue. Por eso, si todavía eres propietario, conviene ordenar y guardar la documentación desde ahora, no el día de la venta.
Si vas a vender —o piensas hacerlo en unos años— y lo deseas, puedes consultarme qué documentación conviene conservar.
Preguntas frecuentes
¿Qué facturas pueden influir en el impuesto al vender?
Las de inversiones y mejoras que aumentan el valor o la vida útil del inmueble (ampliaciones, instalaciones nuevas, mejoras de eficiencia). Esas suman al valor de adquisición y reducen la ganancia. Las de simple mantenimiento o reparación no cuentan.
¿Reforma y mejora es lo mismo a efectos fiscales?
No necesariamente. Lo que suma es la mejora o inversión, no la conservación. Sustituir lo desgastado por algo equivalente o pintar se considera reparación y no incrementa el valor de adquisición. La frontera depende del caso.
¿Y si he perdido las facturas?
Sin la factura es difícil acreditar la inversión, y Hacienda puede no admitirla. Reconstruir la prueba a posteriori no siempre es posible, por eso conviene conservar y ordenar la documentación desde que se hace la obra.
¿Sirve cualquier factura?
Conviene que esté a tu nombre, con el desglose del trabajo y con el pago hecho de forma trazable. Una factura incompleta, a nombre de otro o pagada en efectivo sin rastro puede no servir como prueba.
¿HABLAMOS?
Cuéntame tu caso sin compromiso
Te respondo personalmente, en tu idioma. La primera consulta es para conocernos y ver cómo puedo ayudarte.
Sigue leyendo
Reviso qué inversiones y mejoras reducen tu ganancia y cómo documentarlas adecuadamente.
Impuestos para no residentes →Si la reforma fue una obra no declarada, conviene regularizarla en Catastro y Registro antes de vender.
Declaración de obra nueva →Cómo se calculan los impuestos cuando vendes siendo no residente.
Plusvalía municipal e IRNR →Cómo pedir con el Modelo 210 la devolución de la retención si vendiste con pérdidas.
Vender con pérdidas: recuperar el 3 % →